Rinegoziare
Lyon 6e: Foch / Tête d'Or
- Gap vs mediana
- +6%
- Rendimento netto
- 5.3%
- Cash flow mensile
- +€1670
- Stress combinato
- Stress: cede
Tool gratis e city watch con fonte. Note Pro opzionali.
Nota di investimento con IA per ogni operazione immobiliare.
Parti gratis: calcolatori di rendimento e mutuo, più una city watch settimanale da pagine ufficiali. Per la nota completa, invia un’operazione: rendimenti, prezzo vs mediana DVF se geocodifica, tre casi, stress test, pack decisionale e testo d’offerta.
Solo a scopo informativo. Non costituisce consulenza finanziaria, fiscale o di investimento. I rendimenti sono calcolati dai tuoi input. Comps DVF ufficiali quando disponibili; altrimenti solo i tuoi dati. Verifica sempre con professionisti abilitati.
✓ Prezzo vs mediana · ✓ Confronta 2-5 operazioni · ✓ Stress test · ✓ Pack decisionale · ✓ Testo d’offerta
Dashboard IA
Investoria · Nota · Lione 6e · 380.000 €
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Alla mediana DVF
SINTESI
Gap vs mediana DVF · Importo da rinegoziare se sopra · Stress: canone −10%, tasso +2 pp, sfitto, lavori
Tempo risparmiato
~4 h
per operazione
Chiarezza
Dati con fonte
scostamento, mediana, rischi
Confronta
2-5 deal
rendimento, gap, stress
2Calcolatori gratis
44Città in watch
6Lingue
1 clicPer disdire Pro
Tavolo decisionale
Vedi quale operazione vince prima di fare un’offerta.
Prezzo vs mediana, tre casi operativi, stress test, confronto da 2 a 5 e uno shock tassi su tutto il portafoglio. Lo stesso schermo della dashboard.
Come citiamo una mediana
Fonte, n, licenza, data dell’ultima vendita. Oppure diciamo non disponibile.
- Fonte
- Demo sample
- Licenza
- n/a
- Campione
- n=22
- Vendite fino al
- 2024-12
Cifre del tavolo illustrative. Le note live in Francia usano DVF (Licence Ouverte / Etalab) quando l’indirizzo geocodifica. Non inventiamo mai una mediana.
Vincitore su questo schermo
Marseille: Vieux-Port guida su 2 di 4 metriche valutate.
Sopra prezzo
Paris 11e: Voltaire
- Gap vs mediana
- +14%
- Rendimento netto
- 4.6%
- Cash flow mensile
- +€1850
- Stress combinato
- Stress: cede
Sotto la mediana
Marseille: Vieux-Port
- Gap vs mediana
- -8%
- Rendimento netto
- 5.0%
- Cash flow mensile
- +€890
- Stress combinato
- Stress: regge
Tutto il portafoglio vs +2 pp
Non una sola operazione. Il tavolo dice quali immobili finanziati rompono se i tassi salgono di due punti.
Se i tassi salgono di +2 pp
Lo stesso shock nominato su ogni nota finanziata. I deal cash si saltano. Sopravvive se il cashflow levered resta non negativo.
3 note finanziate su 4 rompono
- Cashflow del portafoglio ora
- €429
- Cashflow del portafoglio a +2 pp
- -€927
- Lyon 6e: Foch / Tête d'OrCashflow con debito: -€438Cede (cashflow < 0)
- Paris 11e: VoltaireCashflow con debito: -€885Cede (cashflow < 0)
- Marseille: Vieux-PortCash / senza tasso
- Bordeaux: ChartronsCashflow con debito: -€707Cede (cashflow < 0)
- Lyon 2e: Confluence (STR)Cashflow con debito: €213Regge
Cifre demo per l’interfaccia. Le note live in Francia usano DVF / INSEE quando l’indirizzo geocodifica.
Su ogni nota
Gli strumenti decisionali, non un dump di foglio.
Prezzo vs mediana con fonte
Gap vs mediana DVF quando l’indirizzo geocodifica, prezzo alla mediana, confidenza del campione e importo da rinegoziare se sei sopra.
Tre casi operativi
Ottimistico senza sfitto. Base con sfitto INSEE se disponibile. Pessimistico: canone −10%, spese +20%, più sfitto e +1 pp di tasso se finanziato.
Stress test nominati
Canone −10%, tasso +2 pp, sfitto +6 mesi, lavori +15% sul prezzo, poi tutti insieme. Sopravvive se il cash flow levered resta ≥ 0.
Confronta 2-5 operazioni
Rendimento, cash flow, gap di mercato e stress combinato su uno schermo. Un vincitore di questo schermo, non un ordine di acquisto.
Pack decisionale
Condividi il pack banca, non la nota intera. Stampabile, con gap, casi e riga di stress.
Checklist dopo la nota
Documenti da chiedere, cosa vedere in visita, domande all’agente o al notaio. La nota è un filtro, non due diligence.
Testo d’offerta dal gap
Quattro righe per l’agente, con prezzo suggerito solo se DVF è sopra la mediana. Nessun taglio inventato.
Compila da URL annuncio
Incolla Leboncoin, SeLoger o qualsiasi scheda. Leggiamo solo titolo e prezzo pubblici; tu controlli il modulo.
Shock di portafoglio
Applica +2 pp di tasso a tutte le note finanziate insieme. Vedi quali immobili rompono e dove va il cashflow del portafoglio.
Processo semplice
Dai dati alla nota. In tre passi.
Invia la tua operazione
Apri la dashboard e inserisci i dati dell’immobile: luogo, prezzo, metraggio, canoni, spese, finanziamento. Niente macro complesse.
⚡ Dalla dashboard
L’IA analizza tutto
Rendimenti, cash flow, payback, crescita, benchmark locali (Francia/DVF), rischi e sintesi fattuale.
🤖 Analisi IA
Ricevi la nota
La nota arriva in dashboard con link condividibile, vista stampabile, stress test, un pack decisionale e un testo d’offerta. Confronta 2-5 operazioni su uno schermo. Illimitato con Pro.
Dashboard · confronto · pack decisionale
Analisi completa
Cosa c’è in ogni nota.
Un’analisi professionale. Non un template vuoto. Una vera nota di investimento.
Rendimento
Lordo e netto
Lordo, netto e ultra-netto dopo oneri. Quando l’indirizzo è in Francia e i dati DVF sono disponibili, mostriamo anche lo scostamento chiaro rispetto alla mediana DVF locale (sopra, sotto o in linea). Fuori dalla Francia, o se DVF non è disponibile, i rendimenti restano basati solo sui tuoi input.
Cash flow
Proiezione mensile
Canoni, mutuo, spese, sfitto. Poi tre casi (ottimistico, base, pessimistico) e stress test: canone −10%, tasso +2 pp, sfitto +6 mesi, lavori +15%, poi tutti insieme.
Lungo periodo
Proiezione 10 anni (ipotesi modificabili)
Canoni cumulati, payback e proiezione a 10 anni basata su ipotesi di crescita modificabili (impostazioni di prodotto di default, non previsioni di mercato). Opzione: avviare la crescita del valore con il trend mediano DVF passato quando disponibile, etichettato come estrapolazione di vendite passate.
Rischi
Fattori evidenziati
Ristrutturazione, tassi, vacanza, saturazione, legale, struttura. Ogni bandiera rossa prima della firma.
Mercato
Fonti ufficiali francesi quando disponibili
Francia: vendite comparabili DVF (DGFiP / Etalab), vacanza INSEE, Carte des loyers (ANIL). Fuori dalla Francia: analisi solo sui tuoi input. Ogni cifra di mercato mostra fonte, data e dimensione del campione.
Sintesi
Constatazioni con fonte, non un verdetto
Gap vs mediana DVF quando disponibile, prezzo alla mediana e importo da rinegoziare se sei sopra. Confronta 2-5 operazioni e condividi un pack decisionale. Nessuna istruzione compra / tieni / evita.
Il costo dell’analisi manuale
Ogni operazione analizzata a mano è un’ora che non investi.
Gli investitori perdono 3-5 ore per operazione su lavoro che uno strumento dedicato può strutturare end-to-end.
L’analisi manuale ruba ore che non hai.
Rendimenti, cash flow, comparabili, rischi. Servono 3-5 ore per operazione se vuoi farla bene. Molti saltano passaggi. Altri pagano l’errore.
Tempo medio: 4,2 h. Investoria: generato all’istante.
Perdi deal mentre chiudi il precedente.
Le buone opportunità volano. Quando il foglio è pronto, spesso c’è già un’offerta. Investoria consegna subito una nota completa per decidere in fretta.
Offerta in ~6 giorni. Non passarne 4 in un foglio.
Un cattivo deal costa più di anni di abbonamento.
Un 3% lordo in mercato debole può costare 50.000 € in 10 anni. Un nota solido segnala i rischi prima della firma.
Perdita media su analisi debole: 23.000 €. Investoria: 49 €/mese.
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Anteprima: rendimento lordo ~5.8%, inserisci l’email per il dettaglio completo.
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€300.000
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79%
Interessi sulla durata
€117.571
Spese al rogito
€34.500
Liquidità da portare
€114.500
- Notaio / imposte: €30.400
- Garanzia: €3600
- Istruttoria: €500
La liquidità da portare è l’anticipo più €34.500 di spese. Il mutuo copre solo il prezzo meno l’anticipo.
Altre spese da prevedere
Il calcolatore non inventa queste voci. Metti un preventivo vero accanto prima di firmare.
- Assicurazione casa e, se affitti, polizza locatore
- IMU / tassa comunale dal primo anno
- Spese condominiali e lavori deliberati
- Provvigione agenzia se la paga l’acquirente
- Lavori, certificati e un buffer di sfitto se affitti
- Un buffer di tasso di +1 o +2 pp, come gli stress test di una nota
Ammortamento illustrativo. Non è un’offerta di credito né una consulenza fiscale o di investimento. La banca fissa tasso, assicurazione e spese reali.
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Tutte le città
Esempio
Come appare un nota Investoria.
Professionale. Operativo. Pronto da condividere.
Risultati
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Continuo a fare le mie verifiche, ma Investoria mi dà un primo quadro chiaro in dieci minuti. Ormai lo uso prima di chiamare agente o banca.
La nota ha messo in evidenza due costi che avevo sottostimato, lavori e vacanza. Non rende un deal buono, ma aiuta a negoziare con numeri chiari.
Rivediamo le note in dashboard con il mio socio. Stessa struttura ogni volta, così confrontiamo operazioni senza rifare fogli di calcolo.
Prezzo semplice
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- City watch settimanale dopo la conferma email
- 1 nota di investimento con IA (finestra 30 giorni)
- Su quella nota: stress test, pack decisionale e testo d’offerta
- Pronto in dashboard: link condividibile e vista stampabile
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- Intelligence di mercato locale
- Sintesi fattuale (gap, mediana, importo da rinegoziare)
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