Pack decisionale
Lyon 6e: Foch / Tête d'Or
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Asking €380,000 (~€5,846/m² for 65 m²). Gap vs local comps pattern: ask sits in the lower half of recent peer €/m² bands when comps are available.
Pack banca
Ciò che un finanziatore legge in 20 secondi. Non un parere di credito.
Cash flow mensile
-€109
Richiesta
€380,000
Mediana con fonte
€358,491
Gap
+6.0%
Finanziamento
Mutuo 80%
Stress combinato
Stress: cede
Rendimento lordo
5.8%
Price-to-rent
17.1x
Rendimento netto
5.3%
Cashflow con debito
-€109
Testo d’offerta
Quattro righe per l’agente. Solo il gap DVF con fonte. Non è un impegno.
Offerta su Lyon 6e: Foch / Tête d'Or: €358,491 vs richiesta €380,000
Buongiorno, ho esaminato Lyon 6e: Foch / Tête d'Or annunciato a €380,000.
La mediana DVF di vendite simili è circa €358,491 (gap +6.0%, n=22).
Posso offrire €358,491, salvo visita e documenti. Circa €21,509 sotto la richiesta.
Posso inviare il pack decisionale di una pagina. Questo non è un impegno.
Il tuo prezzo rispetto alla mediana di mercato
Il dislivello è il marchio: quanto il prezzo si discosta dalla mediana DVF di vendite comparabili.
Sopra la mediana sourced. Riferimento calcolato alla mediana: €358,491. Gap da chiudere: €21,509.
Paghi
€380,000
Alla mediana DVF
€358,491
Gap
+6%
Affidabilità del campione
Alta (n ≥ 20) · n=22
Il lordo mente: tre casi operativi
L’ottimista ignora la sfitto. La base usa lo sfitto INSEE se c’è. Il pessimista: canone −10 %, spese +20 %, più sfitto, e +1 pp di tasso se c’è mutuo.
Sfitto INSEE convertito in mesi: 0.8 mesi/anno
| Ottimista | Base | Pessimista | |
|---|---|---|---|
| Rendimento netto | 5.3% | 5.3% | 4.6% |
| Net-net | -0.3% | -0.7% | -2.8% |
| Cashflow mensile (con debito) | -€109 | -€109 | -€491 |
| Dopo imposta illustrativa 30 % (30%) | €1,169 | €1,086 | €745 |
| Sfitto usato | 0.0 mesi/anno | 0.8 mesi/anno | 2.8 mesi/anno |
La riga al 30 % è un taglio etichettato sul netto senza leva dopo sfitto. Non è consulenza fiscale.
L’operazione regge un anno cattivo?
Quattro shock nominati, poi tutti insieme: canone −10 %, tasso +2 pp, +6 mesi di sfitto, lavori +15 % sul prezzo.
- Canone −10 %Cashflow con debito: -€294Cede (cashflow < 0)
- Tasso +2 ppCashflow con debito: -€438Cede (cashflow < 0)
- Sfitto +6 mesiCashflow con debito: -€109Cede (cashflow < 0)
- Lavori +15 % sul prezzoCashflow con debito: -€376Cede (cashflow < 0)
- Tutti gli shock insiemeCashflow con debito: -€940Cede (cashflow < 0)
Lo shock combinato rende negativo il cashflow con debito. Riprezzare o lasciare.
Solo a scopo informativo. Non costituisce consulenza finanziaria, fiscale o di investimento. I rendimenti sono calcolati dai tuoi input. Comps DVF ufficiali quando disponibili; altrimenti solo i tuoi dati. Verifica sempre con professionisti abilitati.