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Esempio pubblico

Parigi

48 m² · ask 485.000 € · lordo 5,2 % (input) · rif. mediana DVF ≈ 456.000 €.

Paris 11e, France

Operazione illustrativa · 11e Voltaire · Appartamento

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Nota di investimento

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Analisi qualitativa IA

Tre livelli: rendimenti calcolati dai tuoi input, contesto di mercato DVF con fonte quando disponibile, analisi qualitativa IA.

Asking EUR 485,000 (about EUR 10,104/m² for 48 m²).

Rendimento lordo

5.2%

Price-to-rent

19.2x

Rendimento netto

4.6%

Cash flow mensile

€1,850

Payback

21.8 anni

Contesto di mercato con fonte

Dati ufficiali

Public sample figures for the UI. Not a live DVF or INSEE extract.

Prezzo di vendita mediano DVF

€9,496/m²

Transazioni (n)

31

Variazione mediana DVF (anni disponibili)

n/a

Scostamento vs mediana DVF

+6.4%

Prezzo alla mediana DVF (calc.)

€455,827

Vacanza INSEE

8.1% (INSEE)

Riferimento Carte des loyers

43.80 €/m²/mo · gap 0%

Rendimento lordo derivato (vendita DVF / affitto da annuncio ANIL)

5.5%

Price-to-rent derivato (vendita DVF / affitto da annuncio ANIL)

18.1x

Fonte: Demo sample. Licence Ouverte / attribuzione Etalab ove applicabile.

Il tuo prezzo rispetto alla mediana di mercato

Il dislivello è il marchio: quanto il prezzo si discosta dalla mediana DVF di vendite comparabili.

Sopra la mediana sourced. Riferimento calcolato alla mediana: €455,827. Gap da chiudere: €29,173.

Paghi

€485,000

Alla mediana DVF

€455,827

Gap

+6.4%

Affidabilità del campione

Alta (n ≥ 20) · n=31

Testo d’offerta

Quattro righe per l’agente. Solo il gap DVF con fonte. Non è un impegno.

Offerta su Paris 11e, France: €455,827 vs richiesta €485,000

Buongiorno, ho esaminato Paris 11e, France annunciato a €485,000.

La mediana DVF di vendite simili è circa €455,827 (gap +6.4%, n=31).

Posso offrire €455,827, salvo visita e documenti. Circa €29,173 sotto la richiesta.

Posso inviare il pack decisionale di una pagina. Questo non è un impegno.

Il lordo mente: tre casi operativi

L’ottimista ignora la sfitto. La base usa lo sfitto INSEE se c’è. Il pessimista: canone −10 %, spese +20 %, più sfitto, e +1 pp di tasso se c’è mutuo.

Sfitto INSEE convertito in mesi: 1.0 mesi/anno

OttimistaBasePessimista
Rendimento netto4.6%4.6%3.9%
Net-net-1.0%-1.5%-3.3%
Cashflow mensile (con debito)-€420-€420-€886
Dopo imposta illustrativa 30 % (30%)€1,295€1,176€785
Sfitto usato0.0 mesi/anno1.0 mesi/anno3.0 mesi/anno

La riga al 30 % è un taglio etichettato sul netto senza leva dopo sfitto. Non è consulenza fiscale.

L’operazione regge un anno cattivo?

Quattro shock nominati, poi tutti insieme: canone −10 %, tasso +2 pp, +6 mesi di sfitto, lavori +15 % sul prezzo.

  • Canone −10 %Cashflow con debito: -€630Cede (cashflow < 0)
  • Tasso +2 ppCashflow con debito: -€841Cede (cashflow < 0)
  • Sfitto +6 mesiCashflow con debito: -€420Cede (cashflow < 0)
  • Lavori +15 % sul prezzoCashflow con debito: -€761Cede (cashflow < 0)
  • Tutti gli shock insiemeCashflow con debito: -€1,455Cede (cashflow < 0)

Lo shock combinato rende negativo il cashflow con debito. Riprezzare o lasciare.

Dopo la nota: cosa fare

La nota filtra, non sostituisce la due diligence. Spunta ciò che manca prima di un’offerta.

Documenti da chiedere

In visita

Domande ad agenzia / notaio

Analisi del rendimento

Calcolato dai tuoi input (deterministico)

Gross yield: 5.20% (annual rent / purchase price). Net yield: 3.71% (annual rent minus charges / purchase price). Net-net yield: 3.71% (after vacancy buffer and debt service when provided). Monthly cashflow (unlevered): EUR 1,850. Payback (unlevered): 19.2 years. Note: figures are calculated from your inputs only. They are not market averages.

Valutazione di mercato

Valutazione qualitativa IA (non una misura di mercato)

Qualitative: central Paris micro-apartment with strong tenant demand patterns typical of dense arrondissements. No numeric location score. Cite live DVF median and gap vs purchase €/m² on real memos. 10-YEAR PROJECTION Assumptions (not market forecasts): rent growth 2.0%/yr; value growth 0.0%/yr. Year 1: cumulative rent EUR 25,200; property value EUR 485,000; total ROI 5.2%. Year 10: cumulative rent EUR 275,948; property value EUR 485,000; total ROI 56.9%. Value growth basis: user/product assumption 0.0%/yr.

Valutazione dei rischi

Valutazione qualitativa IA (non una misura di mercato)

Rent control / regulatory constraints: HIGH. Micro-surface liquidity: MEDIUM. Charges and copropriété surprises: MEDIUM.

Intelligence di mercato

Valutazione qualitativa IA (non una misura di mercato)

France-covered pattern: live product attaches DVF comps with n= sample size, INSEE vacancy, and Carte des loyers reference when the address geocodes. This public sample is illustrative of that structure.

Punti di forza

Valutazione qualitativa IA (non una misura di mercato)

High rental demand micro-segment Walkable urban location Clear price gap signal if DVF median is below asking

Sintesi

Asking EUR 485,000 (about EUR 10,104/m² for 48 m²). On live France memos, gap vs DVF median and price at median (median €/m² × surface) are calculated when DVF is available. Illustrative calculated reference near EUR 9,500/m²: about EUR 456,000 (median × surface; not an offer instruction). Identified risks: rent control / regulatory constraints; micro-surface liquidity; charges and copropriété surprises. For a formal counter-offer letter drafting tool, see NegotiQ (negotiq.stackedge.ai).

Avvertenza

For informational purposes only. Not financial, tax, or investment advice. Market figures only when sourced from DVF, INSEE, or Carte des loyers.

Dettagli operazione

LocalitàParis 11e, France
Prezzo di acquisto€485.000
Superficie48 m²
Affitto mensile€2100/mese
Spese mensili€250/mese
FinanziamentoMutuo 80%

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