Renegociar
Lyon 6e: Foch / Tête d'Or
- Desvio vs mediana
- +6%
- Rendimento líquido
- 5.3%
- Fluxo mensal
- +€1.670
- Stress combinado
- Stress: parte
Ferramentas grátis e city watch com fonte. Notas Pro opcionais.
Notas de investimento com IA para cada negócio imobiliário.
Comece grátis: calculadoras de rendimento e crédito, mais um city watch semanal a partir de páginas oficiais. Para a nota completa, envie um negócio: rendimentos, preço vs mediana DVF se geocodificar, três casos, testes de stress, pack de decisão e linguagem de oferta.
Apenas para fins informativos. Não constitui aconselhamento financeiro, fiscal ou de investimento. Os rendimentos são calculados a partir dos seus dados. Comps DVF oficiais quando disponíveis; caso contrário, apenas os seus inputs. Verifique sempre com profissionais qualificados.
✓ Preço vs mediana · ✓ Compare 2-5 negócios · ✓ Testes de stress · ✓ Pack de decisão · ✓ Linguagem de oferta
Painel IA
Investoria · Nota · Lyon 6e · 380.000 €
Paga
À mediana DVF
SÍNTESE
Desvio vs mediana DVF · Valor a renegociar se acima · Stress: renda −10%, taxa +2 pp, vacância, obras
Tempo poupado
~4 h
por negócio
Clareza
Números com fonte
desvio, mediana, riscos
Comparar
2-5 negócios
rendimento, desvio, stress
2Calculadoras grátis
44Cidades em watch
6Idiomas
1 cliquePara cancelar Pro
Mesa de decisão
Veja que negócio ganha antes de fazer uma oferta.
Preço vs mediana, três casos operacionais, testes de stress, comparação de 2 a 5 e um choque de taxas em toda a carteira. O mesmo ecrã do dashboard.
Como citamos uma mediana
Fonte, n, licença, data da última venda. Ou dizemos indisponível.
- Fonte
- Demo sample
- Licença
- n/a
- Amostra
- n=22
- Vendas até
- 2024-12
Números da mesa são ilustrativos. Notas live em França usam DVF (Licence Ouverte / Etalab) quando a morada geocodifica. Nunca inventamos uma mediana.
Vencedor neste ecrã
Marseille: Vieux-Port lidera em 2 de 4 métricas pontuadas.
Acima do preço
Paris 11e: Voltaire
- Desvio vs mediana
- +14%
- Rendimento líquido
- 4.6%
- Fluxo mensal
- +€1.850
- Stress combinado
- Stress: parte
Abaixo da mediana
Marseille: Vieux-Port
- Desvio vs mediana
- -8%
- Rendimento líquido
- 5.0%
- Fluxo mensal
- +€890
- Stress combinado
- Stress: aguenta
Toda a carteira face a +2 pp
Não um negócio isolado. A mesa diz que imóveis financiados partem se as taxas subirem dois pontos.
Se as taxas subirem +2 pp
O mesmo choque nomeado em cada nota financiada. Negócios a cash ficam de fora. Sobrevive se o cashflow alavancado ficar não negativo.
3 de 4 notas financiadas partem
- Cashflow da carteira agora
- €429
- Cashflow da carteira a +2 pp
- -€927
- Lyon 6e: Foch / Tête d'OrCashflow com dívida: -€438Parte (cashflow < 0)
- Paris 11e: VoltaireCashflow com dívida: -€885Parte (cashflow < 0)
- Marseille: Vieux-PortCash / sem taxa
- Bordeaux: ChartronsCashflow com dívida: -€707Parte (cashflow < 0)
- Lyon 2e: Confluence (STR)Cashflow com dívida: €213Aguenta
Números demo para a interface. Notas live em França usam DVF / INSEE quando a morada geocodifica.
Em cada nota
As ferramentas de decisão, não um dump de folha.
Preço vs mediana com fonte
Desvio vs mediana DVF quando a morada geocodifica, preço à mediana, confiança da amostra e valor a renegociar se estiver acima.
Três casos operacionais
Otimista sem vacância. Base com vacância INSEE quando disponível. Pessimista: renda −10%, encargos +20%, mais vacância e +1 pp de taxa se financiado.
Testes de stress nomeados
Renda −10%, taxa +2 pp, vacância +6 meses, obras +15% no preço, depois todos juntos. Sobrevive se o fluxo alavancado ficar ≥ 0.
Comparar 2 a 5 negócios
Rendimento, fluxo, desvio de mercado e stress combinado num ecrã. Um vencedor deste ecrã, não uma ordem de compra.
Pack de decisão
Partilhe o pack banco, não a nota inteira. Imprimível, com desvio, casos e linha de stress.
Checklist após a nota
Documentos a pedir, o que ver na visita, perguntas ao agente ou notário. A nota é um filtro, não due diligence.
Linguagem de oferta a partir do desvio
Quatro linhas para o agente, com preço sugerido só se a DVF o colocar acima da mediana. Sem corte inventado.
Preencher a partir de um URL
Cole Leboncoin, SeLoger ou qualquer ficha. Lemos só título e preço públicos; você confere o formulário.
Choque de carteira
Aplique +2 pp de taxa a todas as notas financiadas de uma vez. Veja que imóveis partem e o que acontece ao cashflow da carteira.
Processo simples
Dos dados à nota. Em três passos.
Envie o seu negócio
Abra o painel e envie os dados do imóvel: localização, preço, área, rendas, encargos, financiamento. Sem folhas complexas.
⚡ A partir do painel
A IA analisa tudo
Calcula rendimentos, fluxo de caixa, payback, crescimento, benchmarks locais (França/DVF), riscos e síntese factual.
🤖 Análise com IA
Receba a nota
A nota chega ao dashboard com ligação partilhável, vista imprimível, testes de stress, um pack de decisão e linguagem de oferta. Compare 2 a 5 negócios num ecrã. Ilimitado no Pro.
Dashboard · comparar · pack de decisão
Análise completa
O que há em cada nota.
Uma análise profissional. Não uma folha vazia. Um nota real.
Rendimento
Bruta e líquida
Bruta, líquida e ultra-líquida após encargos. Quando a morada está em França e há dados DVF, mostramos também o desvio claro vs a mediana DVF local (acima, abaixo ou no mercado). Fora de França, ou se a DVF não estiver disponível, os rendimentos baseiam-se apenas nos seus inputs.
Fluxo de caixa
Projeção mensal
Rendas, crédito, encargos, vacância. Depois três casos (otimista, base, pessimista) e testes de stress: renda −10%, taxa +2 pp, vacância +6 meses, obras +15%, depois todos em conjunto.
Longo prazo
Projeção 10 anos (hipóteses editáveis)
Rendas acumuladas, payback e projeção a 10 anos baseada em hipóteses de crescimento editáveis (predefinições de produto, não previsões de mercado). Opção: iniciar o crescimento de valor com a tendência mediana DVF passada quando disponível, claramente etiquetada como extrapolação de vendas passadas.
Riscos
Fatores identificados
Renovação, taxas, vacância, saturação, legal, estrutura. Cada alerta antes de assinar.
Mercado
Fontes oficiais francesas quando disponíveis
França: vendas comparáveis DVF (DGFiP / Etalab), vacância INSEE, Carte des loyers (ANIL). Fora de França: análise apenas com os seus inputs. Cada cifra de mercado mostra fonte, data e tamanho da amostra.
Síntese
Constatações com fonte, não um veredito
Desvio vs mediana DVF quando disponível, preço à mediana e valor a renegociar se estiver acima. Compare 2 a 5 negócios e partilhe um pack de decisão e linguagem de oferta. Sem instrução de comprar / manter / evitar.
O custo da análise manual
Cada negócio analisado manualmente é uma hora em que não investe.
Investidores perdem 3 a 5 horas por negócio em trabalho que uma ferramenta dedicada pode estruturar de ponta a ponta.
A análise manual consome horas que não tem.
Rendimentos, fluxo de caixa, comparáveis, riscos. São 3 a 5 horas por negócio para fazer bem. Muitos saltam passos. Outros pagam caro.
Tempo médio: 4,2 h. Investoria: gerado de imediato.
Perde negócios enquanto termina o anterior.
Boas oportunidades voam. Quando a folha fecha, já há oferta. Investoria entrega uma nota completa de imediato para decidir e avançar mais rápido.
Em ~6 dias há oferta. Não passe 4 dias numa folha.
Um mau negócio custa mais do que anos de subscrição.
Um 3% bruto num mercado fraco pode custar 50.000 € em 10 anos. Uma nota sólida assinala riscos antes de assinar.
Perda média com análise fraca: 23.000 €. Investoria: 49 €/mês.
Iniciar sessão
Apenas para fins informativos. Não constitui aconselhamento financeiro, fiscal ou de investimento. Os rendimentos são calculados a partir dos seus dados. Comps DVF oficiais quando disponíveis; caso contrário, apenas os seus inputs. Verifique sempre com profissionais qualificados.
Ferramenta grátis
Calculadora de rendimento
Estime rendimento bruto, líquido e cashflow mensal em segundos. Introduza o email para ver os resultados.
Pré-visualização: rendimento bruto ~5.8%, introduza o email para o detalhe completo.
Ferramenta grátis
Calculadora de crédito habitação
Entrada, taxa, prazo, prestação, notário e garantia. Os números atualizam enquanto escreve. Não é uma oferta de crédito.
O seu snapshot de crédito
Total por mês
€1.825
Prestação do empréstimo
€1.740
Seguro
€85
Capital emprestado
€300.000
LTV
79%
Juros no prazo
€117.571
Custos na escritura
€34.500
Dinheiro a levar
€114.500
- Notário / impostos: €30.400
- Garantia: €3.600
- Dossier: €500
O dinheiro a levar é a entrada mais €34.500 de custos. O empréstimo cobre só o preço menos a entrada.
Outros custos a prever
A calculadora não inventa estas linhas. Ponha um orçamento real ao lado antes de assinar.
- Seguro de habitação e, se arrendar, seguro de senhorio
- IMI / imposto municipal desde o primeiro ano
- Encargos de condomínio e obras votadas
- Comissão de agência se for o comprador a pagar
- Obras, certificados e uma folga de vacância se arrendar
- Uma folga de taxa de +1 a +2 pp, como os testes de stress de uma nota
Amortização ilustrativa. Não é oferta de crédito nem aconselhamento fiscal ou de investimento. O banco fixa a taxa, o seguro e os custos reais.
Passar este negócio para uma nota completa →Precisa de intermediário ou seguro?
Ligações de parceiro. Podemos receber uma comissão. Não é oferta de crédito nem aconselhamento.
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O seguro é precificado por perfil. Peça um orçamento; o % por defeito não é uma promessa.
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Um parceiro de obras quando quiser um orçamento. Não é uma estimativa de obras desta página.
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O que se move na sua cidade
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Todas as cidades
Exemplo
Como é uma nota Investoria.
Profissional. Acionável. Pronto para partilhar.
Resultados
O que os subscritores analisaram.
Continuo a fazer as minhas verificações, mas o Investoria dá-me uma primeira análise clara em dez minutos. Uso-o antes de ligar ao agente ou ao banco.
A nota deixou claros dois custos que eu tinha subestimado, obras e vacância. Não torna um negócio bom, mas ajuda a negociar com números.
Revemos as notas no painel com o meu sócio. A estrutura é sempre igual e comparamos negócios sem refazer folhas.
Preço simples
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- City watch semanal após confirmar o email
- 1 nota de investimento com IA (janela de 30 dias)
- Nessa nota: testes de stress, pack de decisão e linguagem de oferta
- Pronto no dashboard: ligação partilhável e vista imprimível
Pro
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Cancele quando quiser. Sem aviso prévio ou perguntas.
- Notas ilimitadas
- Rendimento completo (bruta, líquida, ultra-líquida)
- Projeção de fluxo mensal
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- Riscos e alertas
- Inteligência de mercado local
- Síntese factual (desvio, mediana, valor a renegociar)
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- 6 idiomas
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€490/ano
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Consultor: 500-2.000 €/negócio. Folha: 4+ h/negócio. Investoria: 49 €/mês, ilimitado.
FAQ
Perguntas frequentes.
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Sim. 49 €/mês, sem custo extra por nota, quantas quiser.
Residencial ou comercial: apartamentos, casas, lojas, misto, arrendamento curto. Com preço e renda, analisamos.
Não. É análise IA apenas informativa. Faça a sua diligência e consulte profissionais.
Global. Benchmarks detalhados na UE principal (FR, ES, DE, IT, PT, BE). Noutros casos, com base nos seus dados.
Sim, um clique nas definições. Termina no fim do período pago.
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