Pack de decisão
Lyon 6e: Foch / Tête d'Or
Partilhe o pack banco e a linguagem de oferta, não a nota completa.
Asking €380,000 (~€5,846/m² for 65 m²). Gap vs local comps pattern: ask sits in the lower half of recent peer €/m² bands when comps are available.
Pack banco
O que um mutuante lê em 20 segundos. Não é um parecer de crédito.
Fluxo mensal
-€109
Pedido
€380,000
Mediana com fonte
€358,491
Gap
+6.0%
Financiamento
Crédito 80%
Stress combinado
Stress: parte
Rendimento bruto
5.8%
Price-to-rent
17.1x
Rendimento líquido
5.3%
Cashflow com dívida
-€109
Linguagem de oferta
Quatro linhas para o agente. Só o desvio DVF com fonte. Não é um compromisso.
Oferta em Lyon 6e: Foch / Tête d'Or: €358,491 vs pedido €380,000
Olá, analisei Lyon 6e: Foch / Tête d'Or anunciado a €380,000.
A mediana DVF de vendas semelhantes é cerca de €358,491 (desvio +6.0%, n=22).
Posso oferecer €358,491, sujeito a visita e documentos. Cerca de €21,509 abaixo do pedido.
Posso enviar o pack de decisão de uma página. Isto não é um compromisso.
O seu preço face à mediana do mercado
A diferença de altura é a marca: quanto o preço se afasta da mediana DVF em vendas comparáveis.
Acima da mediana sourced. Referência calculada à mediana: €358,491. Gap a fechar: €21,509.
Paga
€380,000
À mediana DVF
€358,491
Gap
+6%
Confiança da amostra
Alta (n ≥ 20) · n=22
O bruto mente: três casos de exploração
O otimista ignora a vacância. A base usa vacância INSEE se existir. O pessimista: renda −10 %, encargos +20 %, mais vacância, e +1 pp de taxa se houver crédito.
Vacância INSEE convertida em meses: 0.8 mês/ano
| Otimista | Base | Pessimista | |
|---|---|---|---|
| Rendimento líquido | 5.3% | 5.3% | 4.6% |
| Net-net | -0.3% | -0.7% | -2.8% |
| Cashflow mensal (com dívida) | -€109 | -€109 | -€491 |
| Após imposto ilustrativo 30 % (30%) | €1,169 | €1,086 | €745 |
| Vacância usada | 0.0 mês/ano | 0.8 mês/ano | 2.8 mês/ano |
A linha de 30 % é um corte rotulado sobre o líquido sem alavanca após vacância. Não é aconselhamento fiscal.
O negócio aguenta um mau ano?
Quatro choques nomeados, depois todos juntos: renda −10 %, taxa +2 pp, +6 meses de vacância, obras +15 % no preço.
- Renda −10 %Cashflow com dívida: -€294Parte (cashflow < 0)
- Taxa +2 ppCashflow com dívida: -€438Parte (cashflow < 0)
- Vacância +6 mesesCashflow com dívida: -€109Parte (cashflow < 0)
- Obras +15 % no preçoCashflow com dívida: -€376Parte (cashflow < 0)
- Todos os choques juntosCashflow com dívida: -€940Parte (cashflow < 0)
O choque combinado torna o cashflow com dívida negativo. Reprice ou recuse.
Apenas para fins informativos. Não constitui aconselhamento financeiro, fiscal ou de investimento. Os rendimentos são calculados a partir dos seus dados. Comps DVF oficiais quando disponíveis; caso contrário, apenas os seus inputs. Verifique sempre com profissionais qualificados.