06/10/2026, 19:33:05
Nota de demonstração. Inicie sessão para gerar os seus.
Análise qualitativa de IA
Três camadas: rendimentos calculados dos seus dados, contexto de mercado DVF com fonte quando disponível, análise qualitativa de IA.
Asking €380,000 (~€5,846/m² for 65 m²). Gap vs local comps pattern: ask sits in the lower half of recent peer €/m² bands when comps are available.
Rendimento bruto
5.8%
Price-to-rent
17.1x
Rendimento líquido
5.3%
Fluxo mensal
€1,670
Payback
19.0 anos
Demo sample figures for the UI. Not a live DVF or INSEE extract.
Preço de venda mediano DVF
€4,979/m²
Transações (n)
22
Variação mediana DVF (anos disponíveis)
n/a
Desvio vs mediana DVF
+6%
Preço à mediana DVF (calc.)
€358,491
Vacância INSEE
6.4% (INSEE)
Referência Carte des loyers
25.70 €/m²/mo · gap 0%
Rendimento bruto derivado (venda DVF / renda de anúncio ANIL)
6.2%
Price-to-rent derivado (venda DVF / renda de anúncio ANIL)
16.1x
Fonte: Demo sample. Licence Ouverte / menção Etalab quando aplicável.
A diferença de altura é a marca: quanto o preço se afasta da mediana DVF em vendas comparáveis.
Acima da mediana sourced. Referência calculada à mediana: €358,491. Gap a fechar: €21,509.
Paga
€380,000
À mediana DVF
€358,491
Gap
+6%
Confiança da amostra
Alta (n ≥ 20) · n=22
Linguagem de oferta
Quatro linhas para o agente. Só o desvio DVF com fonte. Não é um compromisso.
Oferta em Lyon 6e: Foch / Tête d'Or: €358,491 vs pedido €380,000
Olá, analisei Lyon 6e: Foch / Tête d'Or anunciado a €380,000.
A mediana DVF de vendas semelhantes é cerca de €358,491 (desvio +6.0%, n=22).
Posso oferecer €358,491, sujeito a visita e documentos. Cerca de €21,509 abaixo do pedido.
Posso enviar o pack de decisão de uma página. Isto não é um compromisso.
O otimista ignora a vacância. A base usa vacância INSEE se existir. O pessimista: renda −10 %, encargos +20 %, mais vacância, e +1 pp de taxa se houver crédito.
Vacância INSEE convertida em meses: 0.8 mês/ano
| Otimista | Base | Pessimista | |
|---|---|---|---|
| Rendimento líquido | 5.3% | 5.3% | 4.6% |
| Net-net | -0.3% | -0.7% | -2.8% |
| Cashflow mensal (com dívida) | -€109 | -€109 | -€491 |
| Após imposto ilustrativo 30 % (30%) | €1,169 | €1,086 | €745 |
| Vacância usada | 0.0 mês/ano | 0.8 mês/ano | 2.8 mês/ano |
A linha de 30 % é um corte rotulado sobre o líquido sem alavanca após vacância. Não é aconselhamento fiscal.
Quatro choques nomeados, depois todos juntos: renda −10 %, taxa +2 pp, +6 meses de vacância, obras +15 % no preço.
O choque combinado torna o cashflow com dívida negativo. Reprice ou recuse.
A nota filtra, não substitui a due diligence. Assinale o que falta antes de uma proposta.
Documentos a pedir
Na visita
Perguntas à agência / notário
Calculado a partir dos seus dados (determinístico)
Avaliação qualitativa de IA (não é uma medição de mercado)
Avaliação qualitativa de IA (não é uma medição de mercado)
Avaliação qualitativa de IA (não é uma medição de mercado)
Avaliação qualitativa de IA (não é uma medição de mercado)