Análise de rendimento
Calculado a partir dos seus dados (determinístico)
Price €265,000 · 42 m² · STR gross €19,800/yr (€1,650/mo blended)
Gross yield: 7.5% · Net: 5.9% after charges & platform fees
Monthly cashflow: +€520 · Payback: 9.8 years
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Lyon 2e: Confluence (STR)
30/09/2026, 19:33:05
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Nota de investimento
Análise qualitativa de IA
Três camadas: rendimentos calculados dos seus dados, contexto de mercado DVF com fonte quando disponível, análise qualitativa de IA.
Asking €265,000. Input-based STR gross ~7.5%; monthly cashflow +€520 if occupancy holds.
Rendimento bruto
7.5%
Price-to-rent
13.4x
Rendimento líquido
6.8%
Fluxo mensal
€1,510
Payback
14.6 anos
Contexto de mercado com fonte
Dados oficiaisDemo sample figures for the UI. Not a live DVF or INSEE extract.
Preço de venda mediano DVF
€5,684/m²
Transações (n)
12
Variação mediana DVF (anos disponíveis)
n/a
Desvio vs mediana DVF
+11%
Preço à mediana DVF (calc.)
€238,739
Vacância INSEE
9.5% (INSEE)
Referência Carte des loyers
39.30 €/m²/mo · gap 0%
Rendimento bruto derivado (venda DVF / renda de anúncio ANIL)
8.3%
Price-to-rent derivado (venda DVF / renda de anúncio ANIL)
12.1x
Fonte: Demo sample. Licence Ouverte / menção Etalab quando aplicável.
O seu preço face à mediana do mercado
A diferença de altura é a marca: quanto o preço se afasta da mediana DVF em vendas comparáveis.
Acima da mediana sourced. Referência calculada à mediana: €238,739. Gap a fechar: €26,261.
Paga
€265,000
À mediana DVF
€238,739
Gap
+11%
Confiança da amostra
Média (n 8 a 19) · n=12
Linguagem de oferta
Quatro linhas para o agente. Só o desvio DVF com fonte. Não é um compromisso.
Oferta em Lyon 2e: Confluence (STR): €238,739 vs pedido €265,000
Olá, analisei Lyon 2e: Confluence (STR) anunciado a €265,000.
A mediana DVF de vendas semelhantes é cerca de €238,739 (desvio +11.0%, n=12).
Posso oferecer €238,739, sujeito a visita e documentos. Cerca de €26,261 abaixo do pedido.
Posso enviar o pack de decisão de uma página. Isto não é um compromisso.
O bruto mente: três casos de exploração
O otimista ignora a vacância. A base usa vacância INSEE se existir. O pessimista: renda −10 %, encargos +20 %, mais vacância, e +1 pp de taxa se houver crédito.
Vacância INSEE convertida em meses: 1.1 mês/ano
| Otimista | Base | Pessimista | |
|---|---|---|---|
| Rendimento líquido | 6.8% | 6.8% | 6.0% |
| Net-net | 1.9% | 1.2% | -1.2% |
| Cashflow mensal (com dívida) | €415 | €415 | €123 |
| Após imposto ilustrativo 30 % (30%) | €1,057 | €947 | €650 |
| Vacância usada | 0.0 mês/ano | 1.1 mês/ano | 3.1 mês/ano |
A linha de 30 % é um corte rotulado sobre o líquido sem alavanca após vacância. Não é aconselhamento fiscal.
O negócio aguenta um mau ano?
Quatro choques nomeados, depois todos juntos: renda −10 %, taxa +2 pp, +6 meses de vacância, obras +15 % no preço.
- Renda −10 %Cashflow com dívida: €250Aguenta
- Taxa +2 ppCashflow com dívida: €213Aguenta
- Vacância +6 mesesCashflow com dívida: €415Aguenta
- Obras +15 % no preçoCashflow com dívida: €251Aguenta
- Todos os choques juntosCashflow com dívida: -€147Parte (cashflow < 0)
O choque combinado torna o cashflow com dívida negativo. Reprice ou recuse.
Depois da nota: o que fazer
A nota filtra, não substitui a due diligence. Assinale o que falta antes de uma proposta.
Documentos a pedir
Na visita
Perguntas à agência / notário
Avaliação de mercado
Avaliação qualitativa de IA (não é uma medição de mercado)
Confluence STR demand: events, business travel, weekends
Occupancy benchmark: 68-75% · ADR €95-115
10-YEAR PROJECTION
Regulatory risk discounted · Base IRR 7.8%
Avaliação de riscos
Avaliação qualitativa de IA (não é uma medição de mercado)
① Regulation changes ② Seasonality ③ Higher opex vs long-term
Inteligência de mercado
Avaliação qualitativa de IA (não é uma medição de mercado)
STR yields in Lyon 2e: 6.5-8.5% gross
Pontos fortes
Avaliação qualitativa de IA (não é uma medição de mercado)
Highest yield in portfolio · Modern building · Amenities
Síntese
Asking €265,000. Input-based STR gross ~7.5%; monthly cashflow +€520 if occupancy holds.
Illustrative 4% below ask reference: about €254,400 (calculated reference only).
Identified risks: regulation changes; seasonality; higher opex vs long-term. Confirm license before relying on STR cashflow.
Aviso legal
AI-generated analysis for informational purposes only.
Detalhes do negócio
LocalizaçãoLyon 2e: Confluence (STR)
Preço de compra€265,000
Área42 m²
Renda mensal€1650/mês
Encargos mensais€140/mês
Financiamentom70
Idioma da notaEN