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Exemplo público

Paris

48 m² · ask 485.000 € · bruto 5,2 % (inputs) · ref. mediana DVF ≈ 456.000 €.

Paris 11e, France

Operação ilustrativa · 11e Voltaire · Apartamento

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Nota de investimento

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Análise qualitativa de IA

Três camadas: rendimentos calculados dos seus dados, contexto de mercado DVF com fonte quando disponível, análise qualitativa de IA.

Asking EUR 485,000 (about EUR 10,104/m² for 48 m²).

Rendimento bruto

5.2%

Price-to-rent

19.2x

Rendimento líquido

4.6%

Fluxo mensal

€1,850

Payback

21.8 anos

Contexto de mercado com fonte

Dados oficiais

Public sample figures for the UI. Not a live DVF or INSEE extract.

Preço de venda mediano DVF

€9,496/m²

Transações (n)

31

Variação mediana DVF (anos disponíveis)

n/a

Desvio vs mediana DVF

+6.4%

Preço à mediana DVF (calc.)

€455,827

Vacância INSEE

8.1% (INSEE)

Referência Carte des loyers

43.80 €/m²/mo · gap 0%

Rendimento bruto derivado (venda DVF / renda de anúncio ANIL)

5.5%

Price-to-rent derivado (venda DVF / renda de anúncio ANIL)

18.1x

Fonte: Demo sample. Licence Ouverte / menção Etalab quando aplicável.

O seu preço face à mediana do mercado

A diferença de altura é a marca: quanto o preço se afasta da mediana DVF em vendas comparáveis.

Acima da mediana sourced. Referência calculada à mediana: €455,827. Gap a fechar: €29,173.

Paga

€485,000

À mediana DVF

€455,827

Gap

+6.4%

Confiança da amostra

Alta (n ≥ 20) · n=31

Linguagem de oferta

Quatro linhas para o agente. Só o desvio DVF com fonte. Não é um compromisso.

Oferta em Paris 11e, France: €455,827 vs pedido €485,000

Olá, analisei Paris 11e, France anunciado a €485,000.

A mediana DVF de vendas semelhantes é cerca de €455,827 (desvio +6.4%, n=31).

Posso oferecer €455,827, sujeito a visita e documentos. Cerca de €29,173 abaixo do pedido.

Posso enviar o pack de decisão de uma página. Isto não é um compromisso.

O bruto mente: três casos de exploração

O otimista ignora a vacância. A base usa vacância INSEE se existir. O pessimista: renda −10 %, encargos +20 %, mais vacância, e +1 pp de taxa se houver crédito.

Vacância INSEE convertida em meses: 1.0 mês/ano

OtimistaBasePessimista
Rendimento líquido4.6%4.6%3.9%
Net-net-1.0%-1.5%-3.3%
Cashflow mensal (com dívida)-€420-€420-€886
Após imposto ilustrativo 30 % (30%)€1,295€1,176€785
Vacância usada0.0 mês/ano1.0 mês/ano3.0 mês/ano

A linha de 30 % é um corte rotulado sobre o líquido sem alavanca após vacância. Não é aconselhamento fiscal.

O negócio aguenta um mau ano?

Quatro choques nomeados, depois todos juntos: renda −10 %, taxa +2 pp, +6 meses de vacância, obras +15 % no preço.

  • Renda −10 %Cashflow com dívida: -€630Parte (cashflow < 0)
  • Taxa +2 ppCashflow com dívida: -€841Parte (cashflow < 0)
  • Vacância +6 mesesCashflow com dívida: -€420Parte (cashflow < 0)
  • Obras +15 % no preçoCashflow com dívida: -€761Parte (cashflow < 0)
  • Todos os choques juntosCashflow com dívida: -€1,455Parte (cashflow < 0)

O choque combinado torna o cashflow com dívida negativo. Reprice ou recuse.

Depois da nota: o que fazer

A nota filtra, não substitui a due diligence. Assinale o que falta antes de uma proposta.

Documentos a pedir

Na visita

Perguntas à agência / notário

Análise de rendimento

Calculado a partir dos seus dados (determinístico)

Gross yield: 5.20% (annual rent / purchase price). Net yield: 3.71% (annual rent minus charges / purchase price). Net-net yield: 3.71% (after vacancy buffer and debt service when provided). Monthly cashflow (unlevered): EUR 1,850. Payback (unlevered): 19.2 years. Note: figures are calculated from your inputs only. They are not market averages.

Avaliação de mercado

Avaliação qualitativa de IA (não é uma medição de mercado)

Qualitative: central Paris micro-apartment with strong tenant demand patterns typical of dense arrondissements. No numeric location score. Cite live DVF median and gap vs purchase €/m² on real memos. 10-YEAR PROJECTION Assumptions (not market forecasts): rent growth 2.0%/yr; value growth 0.0%/yr. Year 1: cumulative rent EUR 25,200; property value EUR 485,000; total ROI 5.2%. Year 10: cumulative rent EUR 275,948; property value EUR 485,000; total ROI 56.9%. Value growth basis: user/product assumption 0.0%/yr.

Avaliação de riscos

Avaliação qualitativa de IA (não é uma medição de mercado)

Rent control / regulatory constraints: HIGH. Micro-surface liquidity: MEDIUM. Charges and copropriété surprises: MEDIUM.

Inteligência de mercado

Avaliação qualitativa de IA (não é uma medição de mercado)

France-covered pattern: live product attaches DVF comps with n= sample size, INSEE vacancy, and Carte des loyers reference when the address geocodes. This public sample is illustrative of that structure.

Pontos fortes

Avaliação qualitativa de IA (não é uma medição de mercado)

High rental demand micro-segment Walkable urban location Clear price gap signal if DVF median is below asking

Síntese

Asking EUR 485,000 (about EUR 10,104/m² for 48 m²). On live France memos, gap vs DVF median and price at median (median €/m² × surface) are calculated when DVF is available. Illustrative calculated reference near EUR 9,500/m²: about EUR 456,000 (median × surface; not an offer instruction). Identified risks: rent control / regulatory constraints; micro-surface liquidity; charges and copropriété surprises. For a formal counter-offer letter drafting tool, see NegotiQ (negotiq.stackedge.ai).

Aviso legal

For informational purposes only. Not financial, tax, or investment advice. Market figures only when sourced from DVF, INSEE, or Carte des loyers.

Detalhes do negócio

LocalizaçãoParis 11e, France
Preço de compra€485.000
Área48 m²
Renda mensal€2100/mês
Encargos mensais€250/mês
FinanciamentoCrédito 80%

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