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Exemplo público

Lyon

65 m² · ask 380.000 € · bruto 5,8 % (inputs) · ref. mediana DVF ≈ 361.000 €.

Lyon 6e, France

Operação ilustrativa · 6e Foch · Apartamento

Pronto

Nota de investimento

Abrir pack de decisão

Análise qualitativa de IA

Três camadas: rendimentos calculados dos seus dados, contexto de mercado DVF com fonte quando disponível, análise qualitativa de IA.

Asking EUR 380,000 (about EUR 5,846/m² for 65 m²).

Rendimento bruto

5.8%

Price-to-rent

17.1x

Rendimento líquido

5.1%

Fluxo mensal

€1,600

Payback

19.8 anos

Contexto de mercado com fonte

Dados oficiais

Public sample figures for the UI. Not a live DVF or INSEE extract.

Preço de venda mediano DVF

€5,552/m²

Transações (n)

22

Variação mediana DVF (anos disponíveis)

n/a

Desvio vs mediana DVF

+5.3%

Preço à mediana DVF (calc.)

€360,874

Vacância INSEE

6.4% (INSEE)

Referência Carte des loyers

28.50 €/m²/mo · gap 0%

Rendimento bruto derivado (venda DVF / renda de anúncio ANIL)

6.2%

Price-to-rent derivado (venda DVF / renda de anúncio ANIL)

16.2x

Fonte: Demo sample. Licence Ouverte / menção Etalab quando aplicável.

O seu preço face à mediana do mercado

A diferença de altura é a marca: quanto o preço se afasta da mediana DVF em vendas comparáveis.

Acima da mediana sourced. Referência calculada à mediana: €360,874. Gap a fechar: €19,126.

Paga

€380,000

À mediana DVF

€360,874

Gap

+5.3%

Confiança da amostra

Alta (n ≥ 20) · n=22

Linguagem de oferta

Quatro linhas para o agente. Só o desvio DVF com fonte. Não é um compromisso.

Oferta em Lyon 6e, France: €360,874 vs pedido €380,000

Olá, analisei Lyon 6e, France anunciado a €380,000.

A mediana DVF de vendas semelhantes é cerca de €360,874 (desvio +5.3%, n=22).

Posso oferecer €360,874, sujeito a visita e documentos. Cerca de €19,126 abaixo do pedido.

Posso enviar o pack de decisão de uma página. Isto não é um compromisso.

O bruto mente: três casos de exploração

O otimista ignora a vacância. A base usa vacância INSEE se existir. O pessimista: renda −10 %, encargos +20 %, mais vacância, e +1 pp de taxa se houver crédito.

Vacância INSEE convertida em meses: 0.8 mês/ano

OtimistaBasePessimista
Rendimento líquido5.1%5.1%4.3%
Net-net-0.5%-0.9%-3.0%
Cashflow mensal (com dívida)-€163-€163-€558
Após imposto ilustrativo 30 % (30%)€1,120€1,037€687
Vacância usada0.0 mês/ano0.8 mês/ano2.8 mês/ano

A linha de 30 % é um corte rotulado sobre o líquido sem alavanca após vacância. Não é aconselhamento fiscal.

O negócio aguenta um mau ano?

Quatro choques nomeados, depois todos juntos: renda −10 %, taxa +2 pp, +6 meses de vacância, obras +15 % no preço.

  • Renda −10 %Cashflow com dívida: -€348Parte (cashflow < 0)
  • Taxa +2 ppCashflow com dívida: -€491Parte (cashflow < 0)
  • Vacância +6 mesesCashflow com dívida: -€163Parte (cashflow < 0)
  • Obras +15 % no preçoCashflow com dívida: -€428Parte (cashflow < 0)
  • Todos os choques juntosCashflow com dívida: -€990Parte (cashflow < 0)

O choque combinado torna o cashflow com dívida negativo. Reprice ou recuse.

Depois da nota: o que fazer

A nota filtra, não substitui a due diligence. Assinale o que falta antes de uma proposta.

Documentos a pedir

Na visita

Perguntas à agência / notário

Análise de rendimento

Calculado a partir dos seus dados (determinístico)

Gross yield: 5.84% (annual rent / purchase price). Net yield: 5.05% (annual rent minus charges / purchase price). Monthly cashflow (unlevered): EUR 1,600. Payback (unlevered): 17.4 years. Note: figures are calculated from your inputs only.

Avaliação de mercado

Avaliação qualitativa de IA (não é uma medição de mercado)

Qualitative: Lyon 6e is a liquid prime pocket. No location score out of 10. On live memos, DVF median €/m² and gap vs asking are calculated deterministically. 10-YEAR PROJECTION Assumptions (not market forecasts): rent growth 2.0%/yr; value growth 0.0%/yr. Year 1: cumulative rent EUR 22,200; property value EUR 380,000; total ROI 5.8%. Year 10: cumulative rent EUR 243,085; property value EUR 380,000; total ROI 64.0%.

Avaliação de riscos

Avaliação qualitativa de IA (não é uma medição de mercado)

Copropriété works: MEDIUM. Interest-rate sensitivity if leveraged: HIGH.

Inteligência de mercado

Avaliação qualitativa de IA (não é uma medição de mercado)

Illustrative France memo structure: DVF comps + yearly n + vacancy + rent reference when sourced. Outside FR, those blocks show unavailable.

Pontos fortes

Avaliação qualitativa de IA (não é uma medição de mercado)

Above-input gross yield vs many core city deals Prime arrondissement liquidity Clear print/share workflow

Síntese

Asking EUR 380,000 (about EUR 5,846/m² for 65 m²). Illustrative calculated reference near EUR 5,550/m²: about EUR 360,750 (median × surface; not an offer instruction). Identified risks: copropriété works; interest-rate sensitivity if leveraged. For a formal counter-offer letter drafting tool, see NegotiQ (negotiq.stackedge.ai).

Aviso legal

For informational purposes only. Not financial advice. Sourced market figures only.

Detalhes do negócio

LocalizaçãoLyon 6e, France
Preço de compra€380.000
Área65 m²
Renda mensal€1850/mês
Encargos mensais€250/mês
FinanciamentoCrédito 80%

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