Renégocier
Lyon 6e: Foch / Tête d'Or
- Écart vs médiane
- +6%
- Rendement net
- 5.3%
- Cash-flow mensuel
- +€1 670
- Stress combiné
- Stress : casse
Outils gratuits et veille ville sourcée. Notes Pro en option.
Notes d’investissement IA pour chaque dossier immobilier.
Commencez gratuit : calculateurs de rendement et de crédit, plus une veille ville hebdo à partir de pages officielles. Quand vous voulez la note complète, soumettez un dossier : rendements calculés, prix vs médiane DVF quand l’adresse géocode, trois cas, stress tests, dossier de décision et langage d’offre.
Pour information uniquement. Ce n'est pas un conseil financier, fiscal ou d'investissement. Les rendements sont calculés à partir de vos saisies. Les comparables DVF officiels sont utilisés quand disponibles; sinon les chiffres reposent uniquement sur vos données. Vérifiez toujours avec des professionnels agréés.
✓ Prix vs médiane sourcée · ✓ Comparez 2-5 dossiers · ✓ Stress tests · ✓ Dossier de décision · ✓ Langage d’offre
Dashboard IA
Investoria · Note · Lyon 6e · 380 000 €
Vous payez
À la médiane DVF
SYNTHÈSE
Écart vs médiane DVF · Montant à renégocier si au-dessus · Stress : loyer −10 %, taux +2 pp, vacance, travaux
Temps gagné
~4 h
par dossier
Clarté
Chiffres sourcés
écart, médiane, risques
Comparer
2-5 dossiers
rendement, écart, stress
2Calculateurs gratuits
44Villes en veille
6Langues
1 clicPour résilier le Pro
Bureau de décision
Voyez quel dossier gagne avant de faire une offre.
Prix vs médiane sourcée, trois cas d’exploitation, stress tests nommés, comparaison de 2 à 5 dossiers, et un choc de taux sur tout le stock. Le même écran que le dashboard.
Comment on cite une médiane
Source, n, licence, date de dernière vente. Ou on dit indisponible.
- Source
- Demo sample
- Licence
- n/a
- Échantillon
- n=22
- Ventes jusqu’au
- 2024-12
Chiffres du bureau à titre illustratif. Les notes France live utilisent la DVF (Licence Ouverte / Etalab) quand l’adresse géocode. On n’invente jamais une médiane.
Gagnant sur cet écran
Marseille: Vieux-Port mène sur 2 des 4 indicateurs scorés.
Au-dessus
Paris 11e: Voltaire
- Écart vs médiane
- +14%
- Rendement net
- 4.6%
- Cash-flow mensuel
- +€1 850
- Stress combiné
- Stress : casse
Sous la médiane
Marseille: Vieux-Port
- Écart vs médiane
- -8%
- Rendement net
- 5.0%
- Cash-flow mensuel
- +€890
- Stress combiné
- Stress : tient
Tout le stock face à +2 pp
Pas un dossier isolé. Le bureau dit quels biens financés cassent si les taux montent de deux points.
Si les taux montent de +2 pp
Le même choc nommé sur chaque note financée. Les dossiers cash sont ignorés. Survit si le cash-flow leveré reste positif ou nul.
3 notes financées sur 4 cassent
- Cash-flow du stock maintenant
- €429
- Cash-flow du stock à +2 pp
- -€927
- Lyon 6e: Foch / Tête d'OrCashflow avec crédit: -€438Casse (cashflow < 0)
- Paris 11e: VoltaireCashflow avec crédit: -€885Casse (cashflow < 0)
- Marseille: Vieux-PortCash / sans taux
- Bordeaux: ChartronsCashflow avec crédit: -€707Casse (cashflow < 0)
- Lyon 2e: Confluence (STR)Cashflow avec crédit: €213Tient
Chiffres démo pour l’interface. Les notes France live utilisent DVF / INSEE quand l’adresse géocode.
Sur chaque note
Les outils de décision, pas un dump de tableur.
Prix vs médiane sourcée
Écart vs médiane DVF quand l’adresse géocode, prix à la médiane, confiance d’échantillon, et montant à renégocier si vous êtes au-dessus.
Trois cas d’exploitation
Optimiste sans vacance. Base avec vacance INSEE si disponible. Pessimiste : loyer −10 %, charges +20 %, vacance en plus, et +1 pp de taux si financé.
Stress tests nommés
Loyer −10 %, taux +2 pp, vacance +6 mois, travaux +15 % sur le prix, puis tout à la fois. Survit si le cash-flow leveré reste ≥ 0.
Comparer 2 à 5 dossiers
Rendement, cash-flow, écart de marché et stress combiné sur un écran. Un gagnant pour cet écran, pas un ordre d’achat.
Dossier de décision
Partagez le dossier banque, pas la note entière. Imprimable, avec l’écart, les cas et la ligne de stress.
Checklist après note
Documents à demander, points de visite, questions à l’agent ou au notaire. La note est un filtre, pas une due diligence.
Langage d’offre depuis l’écart
Quatre lignes pour l’agent, avec un prix suggéré seulement si la DVF vous place au-dessus de la médiane sourcée. Pas de coupe inventée.
Préremplir depuis une URL
Collez Leboncoin, SeLoger ou toute page d’annonce. Nous lisons uniquement le titre et le prix publics, puis vous vérifiez le formulaire.
Choc de portefeuille
Appliquez +2 pp de taux à toutes les notes financées d’un coup. Voyez quels biens cassent, et ce que devient le cash-flow du stock.
Process simple
Du dossier à la note. En trois étapes.
Soumettez votre dossier
Ouvrez votre dashboard et renseignez le bien : lieu, prix, surface, loyers, charges, financement. Pas de tableur complexe.
⚡ Depuis le dashboard
L’IA analyse tout
Rendements, cash-flow, rentabilité, scénarios de croissance, benchmarks locaux (France/DVF), risques et synthèse factuelle.
🤖 Analyse IA
Recevez votre note
Votre note arrive dans le dashboard avec un lien partageable, une vue imprimable, des stress tests nommés, un dossier de décision et une checklist post-note. Comparez 2 à 5 dossiers sur un écran. Illimité en Pro.
Dashboard · comparaison · dossier de décision
Analyse complète
Contenu de chaque note.
Une analyse professionnelle. Pas un tableur. Pas un gabarit vide. Une vraie note d’investissement.
Rendement
Brut & net
Brut, net et ultra-net après charges. Lorsque l’adresse est en France et que les données DVF sont disponibles, écart clair vs la médiane DVF locale (au-dessus, en dessous, ou au marché). Hors France, ou si la DVF est indisponible, les rendements restent basés sur vos saisies uniquement.
Cash-flow
Projection mensuelle
Loyers, crédit, charges, vacance. Puis trois cas d’exploitation (optimiste, base, pessimiste) et des stress tests nommés : loyer −10 %, taux +2 pp, vacance +6 mois, travaux +15 %, puis tout à la fois.
Long terme
Projection 10 ans (hypothèses modifiables)
Loyers cumulés, payback et projection sur 10 ans fondée sur des hypothèses de croissance modifiables (réglages produit par défaut, pas des prévisions de marché). Option : amorcer la croissance de valeur avec la tendance médiane DVF passée quand disponible, clairement étiquetée comme extrapolation de ventes passées.
Risques
Facteurs identifiés
Rénovation, taux, vacance, saturation, juridique, structure. Chaque signal rouge avant signature.
Marché
Sources officielles françaises quand disponibles
France : ventes comparables DVF (DGFiP / Etalab), vacance INSEE, Carte des loyers (ANIL). Hors France : analyse basée sur vos saisies uniquement. Chaque chiffre de marché affiche source, date et taille d’échantillon.
Synthèse
Constats sourcés, pas un verdict
Écart vs médiane DVF quand disponible, prix à la médiane, et montant à renégocier si vous êtes au-dessus. Comparez 2 à 5 dossiers et partagez un dossier de décision. Aucune consigne d’achat / conservation / évitement.
Le coût de l’analyse manuelle
Chaque dossier analysé à la main, c’est une heure que vous n’investissez pas.
Les investisseurs immobiliers perdent 3 à 5 heures par opération sur un travail qu’un outil dédié peut structurer de bout en bout.
L’analyse manuelle prend des heures que vous n’avez pas.
Rendements, cash-flow, comparables, risques. Comptez 3 à 5 heures par dossier pour être sérieux. Beaucoup sautent des étapes. D’autres paient cher.
Travail manuel : souvent plusieurs heures par dossier. Investoria : note structurée en minutes.
Vous ratez des deals pendant que vous finissez le précédent.
Les bonnes affaires partent vite. Quand le tableur est bouclé, l’offre est déjà faite. Investoria livre une note complète instantanément pour décider et avancer plus vite.
Les biens recherchés partent sous offre en quelques jours. Ne perdez pas de temps en mise en forme.
Une mauvaise affaire coûte plus que des années d’abonnement.
Un 3 % brut dans un marché qui se tend peut coûter cher sur 10 ans. Une note solide signale les risques avant la signature.
Une erreur évitée peut économiser des dizaines de milliers d’€. Investoria Pro : 49 €/mois.
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Pour information uniquement. Ce n'est pas un conseil financier, fiscal ou d'investissement. Les rendements sont calculés à partir de vos saisies. Les comparables DVF officiels sont utilisés quand disponibles; sinon les chiffres reposent uniquement sur vos données. Vérifiez toujours avec des professionnels agréés.
Outil gratuit
Calculateur de rendement
Estimez rendement brut, net et cashflow mensuel en quelques secondes. Indiquez votre e-mail pour débloquer les résultats.
Aperçu : rendement brut autour de 5.8%, entrez votre e-mail pour le détail complet.
Outil gratuit
Calculateur de crédit immobilier
Apport, taux, durée, mensualité, notaire et garantie. Les chiffres se mettent à jour tout de suite. Ce n’est pas une offre de crédit.
Votre snapshot crédit
Total par mois
€1 825
Mensualité du prêt
€1 740
Assurance
€85
Capital emprunté
€300 000
Quotité (LTV)
79%
Intérêts sur la durée
€117 571
Frais à l’acte
€34 500
Cash à apporter
€114 500
- Notaire / droits : €30 400
- Garantie : €3 600
- Dossier banque : €500
Le cash à apporter, c’est votre apport plus €34 500 de frais. Le prêt ne finance que le prix moins l’apport.
Taux moyens des crédits habitat (France)
La Banque de France publie les taux moyens des nouveaux crédits habitat aux ménages, y compris la série à taux fixe. Il n'existe pas de split officiel résident / non-résident. C'est le prêteur qui fixe votre taux.
Ouvrir les statistiques Banque de FranceNous ne copions pas un taux sur cette page. L'info Stat est mise à jour chaque mois. Ce n'est pas une offre de crédit.
Autres frais à prévoir
Le calculateur n’invente pas ces lignes. Mettez un vrai devis à côté avant de signer.
- Assurance habitation, et PNO si vous louez
- Taxe foncière dès la première année
- Charges de copropriété et travaux votés
- Honoraires d’agence si c’est l’acquéreur qui paie
- Travaux, diagnostics, et un buffer de vacance si vous louez
- Un buffer de taux de +1 à +2 pp, comme les stress tests d’une note
Amortissement illustratif uniquement. Pas une offre de crédit, pas un conseil fiscal ou d’investissement. La banque fixe le vrai taux, l’assurance et les frais.
Passer ce dossier dans une note complète →Besoin d’un courtier ou d’un assureur ?
Liens partenaires. Nous pouvons percevoir une commission. Pas une offre de crédit, pas un conseil.
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Intro crédit
Un courtier ou une banque partenaire quand vous voulez un vrai devis à côté de ce calculateur.
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Assurance emprunteur
L’assurance se tarife par profil. Demandez un devis, ne prenez pas le % par défaut pour une promesse.
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Travaux / rénovation
Un desk travaux partenaire pour un devis. Ce n’est pas une estimation de travaux depuis cette page.
Demander un partenaireVeille ville gratuite
Ce qui bouge dans votre ville
Choisissez une ville en France, Allemagne, Royaume-Uni, Italie, Espagne, Pologne ou Portugal. Digest hebdo : snapshot DVF pour les villes françaises quand le fichier répond, plus des pages d’urbanisme et de droit officielles. Confirmez l’e-mail. Désinscription à tout moment.
Toutes les villes
Exemple
À quoi ressemble une note Investoria.
Pro. Actionnable. Prêt à partager.
Résultats
Ce que nos abonnés ont analysé.
Je fais toujours mes vérifs, mais Investoria me donne un premier passage clair en dix minutes. C’est devenu mon réflexe avant d’appeler l’agent ou la banque.
La note a remis noir sur blanc deux points que j’avais sous-estimés, travaux et vacance. Ça ne rend pas un deal magique, mais ça aide à renégocier avec des chiffres.
On passe en revue les notes dans le dashboard à deux. La structure est toujours la même, donc on compare les dossiers sans refaire un tableur.
Tarif simple
Commencez gratuit. Passez Pro quand vous en avez besoin.
Les calculateurs et la veille ville restent gratuits. La première note inclut stress tests, dossier de décision et langage d’offre. Le Pro, c’est des notes illimitées pour comparer 2 à 5 dossiers.
Gratuit
0 €
Une note IA complète pour tester le flux.
- Calculateurs rendement et crédit, sans mur e-mail sur le crédit
- Veille ville hebdo après confirmation de l’e-mail
- 1 note d’investissement IA (fenêtre 30 jours)
- Sur cette note : stress tests nommés, dossier de décision et langage d’offre
- Prêt dans votre dashboard: lien partageable et vue imprimable
Pro
Investoria Pro
49 €/mois
Résiliation libre. Sans préavis ni justification.
- Notes illimitées
- Rendement complet (brut, net, ultra-net)
- Projection de cash-flow mensuel
- Projection sur 10 ans
- Risques et signaux rouges
- Intelligence de marché locale
- Synthèse factuelle (écart, médiane, montant à renégocier)
- Notes illimitées pour comparer 2-5 dossiers
- 6 langues
- Soumission des dossiers depuis le dashboard
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Après paiement, connectez-vous et soumettez vos dossiers depuis le dashboard. Analyses illimitées incluses.
Pro Annuel
490 €/an
2 mois offerts vs facturation mensuelle.
Club / CGP
99 €/mois
Outil d’analyse interne pour clubs d’investissement et CGP. Préparez votre travail avec Investoria ; le conseil à vos clients reste sous votre responsabilité professionnelle.
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Conseiller : 500-2 000 €/dossier. Tableur : 4+ h/dossier. Investoria : 49 €/mois, illimité.
FAQ
Questions fréquentes.
Choisissez une ville en France, Allemagne, Royaume-Uni, Italie, Espagne, Pologne ou Portugal (44 villes). E-mail hebdo avec un snapshot DVF pour les villes françaises quand le fichier répond, plus des pages officielles d’urbanisme et de droit déjà listées. Confirmez le premier e-mail. Désinscription en un clic. Nous n’inventons ni l’actualité des projets ni les prix.
Connectez-vous au dashboard et soumettez un dossier via le formulaire en ligne, nous ne vous envoyons jamais de formulaire de soumission par email. La première note inclut stress tests nommés, dossier de décision et langage d’offre. Comparer 2 à 5 dossiers demande plusieurs notes : c’est le flux Pro.
Oui. 49 €/mois, aucun surcoût par analyse, aussi souvent que vous voulez.
Résidentiel ou commercial : appartements, maisons, locaux, mixte, courte durée. S’il y a prix et loyer, on peut analyser.
Non. Analyse IA à visée informative uniquement. Faites votre propre diligence et consultez des professionnels.
Monde entier. Benchmarks détaillés pour l’Europe majeure (FR, ES, DE, IT, PT, BE). Ailleurs, selon vos données.
Oui, un clic dans les paramètres. Fin à la fin de la période en cours.
Arrêtez d’improviser. Analysez.
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✓ Illimité · ✓ Comparez 2-5 · ✓ Stress tests · ✓ Dossier de décision · ✓ Langage d’offre · ✓ Résiliation libre