Dossier de décision
Lyon 6e: Foch / Tête d'Or
Partagez le dossier banque et le langage d’offre, pas la note entière.
Asking €380,000 (~€5,846/m² for 65 m²). Gap vs local comps pattern: ask sits in the lower half of recent peer €/m² bands when comps are available.
Dossier banque
Ce qu’un prêteur peut lire en 20 secondes. Pas un avis de crédit.
Cash-flow mensuel
-€109
Demande
€380,000
Médiane sourcée
€358,491
Écart
+6.0%
Financement
Crédit 80 %
Stress combiné
Stress : casse
Rendement brut
5.8%
Price-to-rent
17.1x
Rendement net
5.3%
Cashflow avec crédit
-€109
Langage d’offre
Quatre lignes à envoyer à l’agent. Écart DVF sourcé uniquement. Pas un engagement.
Offre sur Lyon 6e: Foch / Tête d'Or : €358,491 vs demande €380,000
Bonjour, j’ai étudié Lyon 6e: Foch / Tête d'Or affiché à €380,000.
La médiane DVF sourcée pour des ventes comparables est d’environ €358,491 (écart +6.0 %, n=22).
Je peux offrir €358,491, sous réserve de visite et de documents. Soit environ €21,509 sous la demande.
Je peux envoyer le dossier de décision une page. Ceci n’est pas un engagement.
Votre prix face à la médiane du marché
L’écart de hauteur, c’est la marque : de combien votre prix s’écarte de la médiane DVF sur des ventes comparables.
Au-dessus de la médiane sourcée. Référence calculée à la médiane : €358,491. Écart à reprendre : €21,509.
Vous payez
€380,000
À la médiane DVF
€358,491
Écart
+6%
Confiance de l’échantillon
Élevée (n ≥ 20) · n=22
Le brut ment : trois cas d’exploitation
L’optimiste ignore la vacance. La base reprend la vacance INSEE si elle existe. Le pessimiste : loyer −10 %, charges +20 %, plus de vacance, et +1 pt de taux si crédit.
Vacance INSEE convertie en mois: 0.8 mois/an
| Optimiste | Base | Pessimiste | |
|---|---|---|---|
| Rendement net | 5.3% | 5.3% | 4.6% |
| Net-net | -0.3% | -0.7% | -2.8% |
| Cashflow mensuel (avec crédit) | -€109 | -€109 | -€491 |
| Après impôt illustratif 30 % (30%) | €1,169 | €1,086 | €745 |
| Vacance retenue | 0.0 mois/an | 0.8 mois/an | 2.8 mois/an |
La ligne 30 % est une décote affichée sur le net hors crédit après vacance. Ce n’est pas un calcul IR/LMNP.
Le dossier tient-il une mauvaise année ?
Quatre chocs nommés, puis tous ensemble : loyer −10 %, taux +2 pts, +6 mois de vacance, travaux +15 % sur le prix.
- Loyer −10 %Cashflow avec crédit: -€294Casse (cashflow < 0)
- Taux +2 ptsCashflow avec crédit: -€438Casse (cashflow < 0)
- Vacance +6 moisCashflow avec crédit: -€109Casse (cashflow < 0)
- Travaux +15 % sur le prixCashflow avec crédit: -€376Casse (cashflow < 0)
- Tous les chocs ensembleCashflow avec crédit: -€940Casse (cashflow < 0)
Le choc combiné rend le cashflow avec crédit négatif. Revoir le prix ou passer.
Pour information uniquement. Ce n'est pas un conseil financier, fiscal ou d'investissement. Les rendements sont calculés à partir de vos saisies. Les comparables DVF officiels sont utilisés quand disponibles; sinon les chiffres reposent uniquement sur vos données. Vérifiez toujours avec des professionnels agréés.