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Ejemplo público

París

48 m² · ask 485.000 € · bruto 5,2 % (inputs) · ref. mediana DVF ≈ 456.000 €.

Paris 11e, France

Operación ilustrativa · 11e Voltaire · Piso

Listo

Informe de inversión

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Análisis cualitativo de IA

Tres capas: rendimientos calculados con tus datos, contexto de mercado DVF con fuente cuando está disponible, análisis cualitativo de IA.

Asking EUR 485,000 (about EUR 10,104/m² for 48 m²).

Rentabilidad bruta

5.2%

Price-to-rent

19.2x

Rentabilidad neta

4.6%

Flujo mensual

€1,850

Recuperación

21.8 años

Contexto de mercado con fuente

Datos oficiales

Public sample figures for the UI. Not a live DVF or INSEE extract.

Precio de venta mediano DVF

€9,496/m²

Transacciones (n)

31

Cambio mediano DVF (años disponibles)

n/a

Gap vs mediana DVF

+6.4%

Precio a la mediana DVF (calc.)

€455,827

Vacancia INSEE

8.1% (INSEE)

Referencia Carte des loyers

43.80 €/m²/mo · gap 0%

Rentabilidad bruta derivada (venta DVF / alquiler de anuncio ANIL)

5.5%

Price-to-rent derivado (venta DVF / alquiler de anuncio ANIL)

18.1x

Fuente: Demo sample. Licence Ouverte / atribución Etalab cuando aplica.

Su precio frente a la mediana del mercado

La diferencia de altura es la marca: cuánto se aleja su precio de la mediana DVF en ventas comparables.

Por encima de la mediana sourced. Referencia calculada a la mediana: €455,827. Gap a cerrar: €29,173.

Usted paga

€485,000

A la mediana DVF

€455,827

Gap

+6.4%

Confianza de la muestra

Alta (n ≥ 20) · n=31

Lenguaje de oferta

Cuatro líneas para el agente. Solo el gap DVF con fuente. No es un compromiso.

Oferta en Paris 11e, France: €455,827 vs pedido €485,000

Hola, he revisado Paris 11e, France anunciado a €485,000.

La mediana DVF de ventas similares es unos €455,827 (gap +6.4%, n=31).

Puedo ofrecer €455,827, sujeto a visita y documentos. Unos €29,173 por debajo del pedido.

Puedo enviar el pack de decisión de una página. Esto no es un compromiso.

La bruta miente: tres casos de explotación

El optimista ignora la vacancia. La base usa vacancia INSEE si existe. El pesimista: renta −10 %, cargas +20 %, más vacancia, y +1 pp de tipo si hay hipoteca.

Vacancia INSEE convertida a meses: 1.0 meses/año

OptimistaBasePesimista
Rentabilidad neta4.6%4.6%3.9%
Net-net-1.0%-1.5%-3.3%
Cashflow mensual (con deuda)-€420-€420-€886
Tras impuesto ilustrativo 30 % (30%)€1,295€1,176€785
Vacancia usada0.0 meses/año1.0 meses/año3.0 meses/año

La línea del 30 % es un recorte etiquetado sobre el neto sin deuda tras vacancia. No es asesoramiento fiscal.

¿Aguanta el trato un mal año?

Cuatro choques nombrados, luego todos a la vez: renta −10 %, tipo +2 pp, +6 meses de vacancia, obras +15 % sobre el precio.

  • Renta −10 %Cashflow con deuda: -€630Rompe (cashflow < 0)
  • Tipo +2 ppCashflow con deuda: -€841Rompe (cashflow < 0)
  • Vacancia +6 mesesCashflow con deuda: -€420Rompe (cashflow < 0)
  • Obras +15 % sobre el precioCashflow con deuda: -€761Rompe (cashflow < 0)
  • Todos los choques juntosCashflow con deuda: -€1,455Rompe (cashflow < 0)

El choque combinado deja cashflow con deuda negativo. Reprecio o descarte.

Después del informe: qué sigue

El informe filtra, no sustituye la due diligence. Marque lo que falta antes de una oferta.

Documentos a pedir

En la visita

Preguntas a agencia / notario

Análisis de rentabilidad

Calculado con tus datos (determinista)

Gross yield: 5.20% (annual rent / purchase price). Net yield: 3.71% (annual rent minus charges / purchase price). Net-net yield: 3.71% (after vacancy buffer and debt service when provided). Monthly cashflow (unlevered): EUR 1,850. Payback (unlevered): 19.2 years. Note: figures are calculated from your inputs only. They are not market averages.

Evaluación del mercado

Valoración cualitativa de IA (no es una medición de mercado)

Qualitative: central Paris micro-apartment with strong tenant demand patterns typical of dense arrondissements. No numeric location score. Cite live DVF median and gap vs purchase €/m² on real memos. 10-YEAR PROJECTION Assumptions (not market forecasts): rent growth 2.0%/yr; value growth 0.0%/yr. Year 1: cumulative rent EUR 25,200; property value EUR 485,000; total ROI 5.2%. Year 10: cumulative rent EUR 275,948; property value EUR 485,000; total ROI 56.9%. Value growth basis: user/product assumption 0.0%/yr.

Evaluación de riesgos

Valoración cualitativa de IA (no es una medición de mercado)

Rent control / regulatory constraints: HIGH. Micro-surface liquidity: MEDIUM. Charges and copropriété surprises: MEDIUM.

Inteligencia de mercado

Valoración cualitativa de IA (no es una medición de mercado)

France-covered pattern: live product attaches DVF comps with n= sample size, INSEE vacancy, and Carte des loyers reference when the address geocodes. This public sample is illustrative of that structure.

Fortalezas

Valoración cualitativa de IA (no es una medición de mercado)

High rental demand micro-segment Walkable urban location Clear price gap signal if DVF median is below asking

Síntesis

Asking EUR 485,000 (about EUR 10,104/m² for 48 m²). On live France memos, gap vs DVF median and price at median (median €/m² × surface) are calculated when DVF is available. Illustrative calculated reference near EUR 9,500/m²: about EUR 456,000 (median × surface; not an offer instruction). Identified risks: rent control / regulatory constraints; micro-surface liquidity; charges and copropriété surprises. For a formal counter-offer letter drafting tool, see NegotiQ (negotiq.stackedge.ai).

Aviso legal

For informational purposes only. Not financial, tax, or investment advice. Market figures only when sourced from DVF, INSEE, or Carte des loyers.

Datos de la operación

UbicaciónParis 11e, France
Precio de compra€485.000
Superficie48 m²
Alquiler mensual€2100/mes
Gastos mensuales€250/mes
FinanciaciónHipoteca 80%

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