Pack de decisión
Paris 11e, France
Comparta el pack banco y el lenguaje de oferta, no el informe entero.
Asking EUR 485,000 (about EUR 10,104/m² for 48 m²).
Pack banco
Lo que un prestamista puede leer en 20 segundos. No es una opinión de crédito.
Flujo mensual
-€420
Pedido
€485,000
Mediana con fuente
€455,827
Gap
+6.4%
Financiación
Hipoteca 80%
Estrés combinado
Estrés: rompe
Rentabilidad bruta
5.2%
Price-to-rent
19.2x
Rentabilidad neta
4.6%
Cashflow con deuda
-€420
Lenguaje de oferta
Cuatro líneas para el agente. Solo el gap DVF con fuente. No es un compromiso.
Oferta en Paris 11e, France: €455,827 vs pedido €485,000
Hola, he revisado Paris 11e, France anunciado a €485,000.
La mediana DVF de ventas similares es unos €455,827 (gap +6.4%, n=31).
Puedo ofrecer €455,827, sujeto a visita y documentos. Unos €29,173 por debajo del pedido.
Puedo enviar el pack de decisión de una página. Esto no es un compromiso.
Su precio frente a la mediana del mercado
La diferencia de altura es la marca: cuánto se aleja su precio de la mediana DVF en ventas comparables.
Por encima de la mediana sourced. Referencia calculada a la mediana: €455,827. Gap a cerrar: €29,173.
Usted paga
€485,000
A la mediana DVF
€455,827
Gap
+6.4%
Confianza de la muestra
Alta (n ≥ 20) · n=31
La bruta miente: tres casos de explotación
El optimista ignora la vacancia. La base usa vacancia INSEE si existe. El pesimista: renta −10 %, cargas +20 %, más vacancia, y +1 pp de tipo si hay hipoteca.
Vacancia INSEE convertida a meses: 1.0 meses/año
| Optimista | Base | Pesimista | |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad neta | 4.6% | 4.6% | 3.9% |
| Net-net | -1.0% | -1.5% | -3.3% |
| Cashflow mensual (con deuda) | -€420 | -€420 | -€886 |
| Tras impuesto ilustrativo 30 % (30%) | €1,295 | €1,176 | €785 |
| Vacancia usada | 0.0 meses/año | 1.0 meses/año | 3.0 meses/año |
La línea del 30 % es un recorte etiquetado sobre el neto sin deuda tras vacancia. No es asesoramiento fiscal.
¿Aguanta el trato un mal año?
Cuatro choques nombrados, luego todos a la vez: renta −10 %, tipo +2 pp, +6 meses de vacancia, obras +15 % sobre el precio.
- Renta −10 %Cashflow con deuda: -€630Rompe (cashflow < 0)
- Tipo +2 ppCashflow con deuda: -€841Rompe (cashflow < 0)
- Vacancia +6 mesesCashflow con deuda: -€420Rompe (cashflow < 0)
- Obras +15 % sobre el precioCashflow con deuda: -€761Rompe (cashflow < 0)
- Todos los choques juntosCashflow con deuda: -€1,455Rompe (cashflow < 0)
El choque combinado deja cashflow con deuda negativo. Reprecio o descarte.
Solo con fines informativos. No es asesoramiento financiero, fiscal ni de inversión. Los rendimientos se calculan con tus datos. Se usan comps DVF oficiales cuando están disponibles; si no, solo tus inputs. Verifica siempre con profesionales cualificados.