Pack de decisión
Lyon 2e: Confluence (STR)
Comparta el pack banco y el lenguaje de oferta, no el informe entero.
Asking €265,000. Input-based STR gross ~7.5%; monthly cashflow +€520 if occupancy holds.
Pack banco
Lo que un prestamista puede leer en 20 segundos. No es una opinión de crédito.
Flujo mensual
€415
Pedido
€265,000
Mediana con fuente
€238,739
Gap
+11.0%
Financiación
Hipoteca 70%
Estrés combinado
Estrés: rompe
Rentabilidad bruta
7.5%
Price-to-rent
13.4x
Rentabilidad neta
6.8%
Cashflow con deuda
€415
Lenguaje de oferta
Cuatro líneas para el agente. Solo el gap DVF con fuente. No es un compromiso.
Oferta en Lyon 2e: Confluence (STR): €238,739 vs pedido €265,000
Hola, he revisado Lyon 2e: Confluence (STR) anunciado a €265,000.
La mediana DVF de ventas similares es unos €238,739 (gap +11.0%, n=12).
Puedo ofrecer €238,739, sujeto a visita y documentos. Unos €26,261 por debajo del pedido.
Puedo enviar el pack de decisión de una página. Esto no es un compromiso.
Su precio frente a la mediana del mercado
La diferencia de altura es la marca: cuánto se aleja su precio de la mediana DVF en ventas comparables.
Por encima de la mediana sourced. Referencia calculada a la mediana: €238,739. Gap a cerrar: €26,261.
Usted paga
€265,000
A la mediana DVF
€238,739
Gap
+11%
Confianza de la muestra
Media (n 8 a 19) · n=12
La bruta miente: tres casos de explotación
El optimista ignora la vacancia. La base usa vacancia INSEE si existe. El pesimista: renta −10 %, cargas +20 %, más vacancia, y +1 pp de tipo si hay hipoteca.
Vacancia INSEE convertida a meses: 1.1 meses/año
| Optimista | Base | Pesimista | |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad neta | 6.8% | 6.8% | 6.0% |
| Net-net | 1.9% | 1.2% | -1.2% |
| Cashflow mensual (con deuda) | €415 | €415 | €123 |
| Tras impuesto ilustrativo 30 % (30%) | €1,057 | €947 | €650 |
| Vacancia usada | 0.0 meses/año | 1.1 meses/año | 3.1 meses/año |
La línea del 30 % es un recorte etiquetado sobre el neto sin deuda tras vacancia. No es asesoramiento fiscal.
¿Aguanta el trato un mal año?
Cuatro choques nombrados, luego todos a la vez: renta −10 %, tipo +2 pp, +6 meses de vacancia, obras +15 % sobre el precio.
- Renta −10 %Cashflow con deuda: €250Aguanta
- Tipo +2 ppCashflow con deuda: €213Aguanta
- Vacancia +6 mesesCashflow con deuda: €415Aguanta
- Obras +15 % sobre el precioCashflow con deuda: €251Aguanta
- Todos los choques juntosCashflow con deuda: -€147Rompe (cashflow < 0)
El choque combinado deja cashflow con deuda negativo. Reprecio o descarte.
Solo con fines informativos. No es asesoramiento financiero, fiscal ni de inversión. Los rendimientos se calculan con tus datos. Se usan comps DVF oficiales cuando están disponibles; si no, solo tus inputs. Verifica siempre con profesionales cualificados.