Pack de decisión
Lyon 6e: Foch / Tête d'Or
Comparta el pack banco y el lenguaje de oferta, no el informe entero.
Asking €380,000 (~€5,846/m² for 65 m²). Gap vs local comps pattern: ask sits in the lower half of recent peer €/m² bands when comps are available.
Pack banco
Lo que un prestamista puede leer en 20 segundos. No es una opinión de crédito.
Flujo mensual
-€109
Pedido
€380,000
Mediana con fuente
€358,491
Gap
+6.0%
Financiación
Hipoteca 80%
Estrés combinado
Estrés: rompe
Rentabilidad bruta
5.8%
Price-to-rent
17.1x
Rentabilidad neta
5.3%
Cashflow con deuda
-€109
Lenguaje de oferta
Cuatro líneas para el agente. Solo el gap DVF con fuente. No es un compromiso.
Oferta en Lyon 6e: Foch / Tête d'Or: €358,491 vs pedido €380,000
Hola, he revisado Lyon 6e: Foch / Tête d'Or anunciado a €380,000.
La mediana DVF de ventas similares es unos €358,491 (gap +6.0%, n=22).
Puedo ofrecer €358,491, sujeto a visita y documentos. Unos €21,509 por debajo del pedido.
Puedo enviar el pack de decisión de una página. Esto no es un compromiso.
Su precio frente a la mediana del mercado
La diferencia de altura es la marca: cuánto se aleja su precio de la mediana DVF en ventas comparables.
Por encima de la mediana sourced. Referencia calculada a la mediana: €358,491. Gap a cerrar: €21,509.
Usted paga
€380,000
A la mediana DVF
€358,491
Gap
+6%
Confianza de la muestra
Alta (n ≥ 20) · n=22
La bruta miente: tres casos de explotación
El optimista ignora la vacancia. La base usa vacancia INSEE si existe. El pesimista: renta −10 %, cargas +20 %, más vacancia, y +1 pp de tipo si hay hipoteca.
Vacancia INSEE convertida a meses: 0.8 meses/año
| Optimista | Base | Pesimista | |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad neta | 5.3% | 5.3% | 4.6% |
| Net-net | -0.3% | -0.7% | -2.8% |
| Cashflow mensual (con deuda) | -€109 | -€109 | -€491 |
| Tras impuesto ilustrativo 30 % (30%) | €1,169 | €1,086 | €745 |
| Vacancia usada | 0.0 meses/año | 0.8 meses/año | 2.8 meses/año |
La línea del 30 % es un recorte etiquetado sobre el neto sin deuda tras vacancia. No es asesoramiento fiscal.
¿Aguanta el trato un mal año?
Cuatro choques nombrados, luego todos a la vez: renta −10 %, tipo +2 pp, +6 meses de vacancia, obras +15 % sobre el precio.
- Renta −10 %Cashflow con deuda: -€294Rompe (cashflow < 0)
- Tipo +2 ppCashflow con deuda: -€438Rompe (cashflow < 0)
- Vacancia +6 mesesCashflow con deuda: -€109Rompe (cashflow < 0)
- Obras +15 % sobre el precioCashflow con deuda: -€376Rompe (cashflow < 0)
- Todos los choques juntosCashflow con deuda: -€940Rompe (cashflow < 0)
El choque combinado deja cashflow con deuda negativo. Reprecio o descarte.
Solo con fines informativos. No es asesoramiento financiero, fiscal ni de inversión. Los rendimientos se calculan con tus datos. Se usan comps DVF oficiales cuando están disponibles; si no, solo tus inputs. Verifica siempre con profesionales cualificados.