Dossier de décision
Nantes: Île de Nantes
Partagez le dossier banque et le langage d’offre, pas la note entière.
Pending full memo. Stated rent assumption €1,250/mo implies ~5.1% gross at ask €295,000.
Dossier banque
Ce qu’un prêteur peut lire en 20 secondes. Pas un avis de crédit.
Cash-flow mensuel
-€229
Demande
€295,000
Médiane sourcée
€283,654
Écart
+4.0%
Financement
Crédit 80 %
Stress combiné
Stress : casse
Rendement brut
5.1%
Price-to-rent
19.7x
Rendement net
4.6%
Cashflow avec crédit
-€229
Langage d’offre
Quatre lignes à envoyer à l’agent. Écart DVF sourcé uniquement. Pas un engagement.
Intérêt pour Nantes: Île de Nantes à €295,000
Bonjour, j’ai étudié Nantes: Île de Nantes affiché à €295,000.
La demande est à ou sous la médiane sourcée (€283,654, n=9). Je conserverais €295,000 sous réserve de visite.
Merci de confirmer les documents et un créneau de visite.
Je peux envoyer le dossier de décision une page. Ceci n’est pas un engagement.
Votre prix face à la médiane du marché
L’écart de hauteur, c’est la marque : de combien votre prix s’écarte de la médiane DVF sur des ventes comparables.
Proche de la médiane sourcée. Prix DVF cohérent : c’est le cashflow qu’il faut stresser.
Vous payez
€295,000
À la médiane DVF
€283,654
Écart
+4%
Confiance de l’échantillon
Moyenne (n 8 a 19) · n=9
Le brut ment : trois cas d’exploitation
L’optimiste ignore la vacance. La base reprend la vacance INSEE si elle existe. Le pessimiste : loyer −10 %, charges +20 %, plus de vacance, et +1 pt de taux si crédit.
Vacance INSEE convertie en mois: 0.8 mois/an
| Optimiste | Base | Pessimiste | |
|---|---|---|---|
| Rendement net | 4.6% | 4.6% | 4.0% |
| Net-net | -0.9% | -1.3% | -3.1% |
| Cashflow mensuel (avec crédit) | -€229 | -€229 | -€500 |
| Après impôt illustratif 30 % (30%) | €798 | €739 | €510 |
| Vacance retenue | 0.0 mois/an | 0.8 mois/an | 2.8 mois/an |
La ligne 30 % est une décote affichée sur le net hors crédit après vacance. Ce n’est pas un calcul IR/LMNP.
Le dossier tient-il une mauvaise année ?
Quatre chocs nommés, puis tous ensemble : loyer −10 %, taux +2 pts, +6 mois de vacance, travaux +15 % sur le prix.
- Loyer −10 %Cashflow avec crédit: -€354Casse (cashflow < 0)
- Taux +2 ptsCashflow avec crédit: -€483Casse (cashflow < 0)
- Vacance +6 moisCashflow avec crédit: -€229Casse (cashflow < 0)
- Travaux +15 % sur le prixCashflow avec crédit: -€434Casse (cashflow < 0)
- Tous les chocs ensembleCashflow avec crédit: -€852Casse (cashflow < 0)
Le choc combiné rend le cashflow avec crédit négatif. Revoir le prix ou passer.
Pour information uniquement. Ce n'est pas un conseil financier, fiscal ou d'investissement. Les rendements sont calculés à partir de vos saisies. Les comparables DVF officiels sont utilisés quand disponibles; sinon les chiffres reposent uniquement sur vos données. Vérifiez toujours avec des professionnels agréés.