Entscheidungspaket
Paris 11e: Voltaire
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Asking €485,000 (~€10,104/m² for 48 m²). Entry €/m² is elevated vs yield for this micro-surface pattern.
Bankpaket
Was ein Kreditgeber in 20 Sekunden scannt. Keine Kreditmeinung.
Monatlicher Cashflow
-€461
Ask
€485,000
Gequellter Median
€425,439
Gap
+14.0%
Finanzierung
Finanzierung 80%
Kombinierter Stress
Stress: bricht
Bruttorendite
5.2%
Price-to-rent
19.2x
Nettorendite
4.6%
Gehebelter Cashflow
-€461
Angebotstext
Vier Zeilen an den Makler. Nur gequellter DVF-Gap. Keine Bindung.
Angebot zu Paris 11e: Voltaire: €425,439 vs Ask €485,000
Guten Tag, ich habe Paris 11e: Voltaire zu €485,000 geprüft.
Der gequellte DVF-Median vergleichbarer Verkäufe liegt bei etwa €425,439 (Gap +14.0%, n=31).
Ich kann €425,439 bieten, vorbehaltlich Besichtigung und Unterlagen. Etwa €59,561 unter dem Ask.
Ich kann das einseitige Entscheidungspaket senden. Das ist keine Bindung.
Ihr Preis gegen den Marktmedian
Der Höhenunterschied ist die Marke: wie weit Ihr Preis vom DVF-Median vergleichbarer Verkäufe liegt.
Deutlich über dem sourced Median. Absagen oder in Richtung €425,439 verhandeln (rund €59,561 weniger).
Sie zahlen
€485,000
Zum DVF-Median
€425,439
Gap
+14%
Stichproben-Konfidenz
Hoch (n ≥ 20) · n=31
Bruttorendite lügt: drei Betriebsszenarien
Optimistisch ignoriert Leerstand. Basis nutzt INSEE-Leerstand wenn vorhanden. Pessimistisch: Miete −10 %, Nebenkosten +20 %, mehr Leerstand, +1 Pp. Zins bei Finanzierung.
INSEE-Leerstand in Monate umgerechnet: 1.0 Mon./Jahr
| Optimistisch | Basis | Pessimistisch | |
|---|---|---|---|
| Nettorendite | 4.6% | 4.6% | 3.9% |
| Netto-netto | -1.1% | -1.6% | -3.5% |
| Monatlicher Cashflow (gehebelt) | -€461 | -€461 | -€928 |
| Nach 30 % illustrativer Steuer (30%) | €1,295 | €1,176 | €785 |
| Angesetzter Leerstand | 0.0 Mon./Jahr | 1.0 Mon./Jahr | 3.0 Mon./Jahr |
Die 30 %-Zeile ist ein gekennzeichneter Abschlag auf den ungehebelten Netto nach Leerstand. Keine Steuerberatung.
Hält der Deal ein schlechtes Jahr?
Vier benannte Schocks, dann alle zusammen: Miete −10 %, Zins +2 Pp., +6 Monate Leerstand, Capex +15 % auf den Preis.
- Miete −10 %Gehebelter Cashflow: -€671Bricht (Cashflow < 0)
- Zins +2 Pp.Gehebelter Cashflow: -€885Bricht (Cashflow < 0)
- Leerstand +6 MonateGehebelter Cashflow: -€461Bricht (Cashflow < 0)
- Capex +15 % auf den PreisGehebelter Cashflow: -€807Bricht (Cashflow < 0)
- Alle Schocks zusammenGehebelter Cashflow: -€1,505Bricht (Cashflow < 0)
Der kombinierte Schock macht den gehebelten Cashflow negativ. Nachverhandeln oder absagen.
Nur zu Informationszwecken. Keine Finanz-, Steuer- oder Anlageberatung. Renditen werden aus Ihren Eingaben berechnet. Offizielle DVF-Vergleichswerte, wenn verfügbar; sonst nur Ihre Angaben. Prüfen Sie immer mit zugelassenen Fachleuten.