Entscheidungspaket
Lyon 6e: Foch / Tête d'Or
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Asking €380,000 (~€5,846/m² for 65 m²). Gap vs local comps pattern: ask sits in the lower half of recent peer €/m² bands when comps are available.
Bankpaket
Was ein Kreditgeber in 20 Sekunden scannt. Keine Kreditmeinung.
Monatlicher Cashflow
-€109
Ask
€380,000
Gequellter Median
€358,491
Gap
+6.0%
Finanzierung
Finanzierung 80%
Kombinierter Stress
Stress: bricht
Bruttorendite
5.8%
Price-to-rent
17.1x
Nettorendite
5.3%
Gehebelter Cashflow
-€109
Angebotstext
Vier Zeilen an den Makler. Nur gequellter DVF-Gap. Keine Bindung.
Angebot zu Lyon 6e: Foch / Tête d'Or: €358,491 vs Ask €380,000
Guten Tag, ich habe Lyon 6e: Foch / Tête d'Or zu €380,000 geprüft.
Der gequellte DVF-Median vergleichbarer Verkäufe liegt bei etwa €358,491 (Gap +6.0%, n=22).
Ich kann €358,491 bieten, vorbehaltlich Besichtigung und Unterlagen. Etwa €21,509 unter dem Ask.
Ich kann das einseitige Entscheidungspaket senden. Das ist keine Bindung.
Ihr Preis gegen den Marktmedian
Der Höhenunterschied ist die Marke: wie weit Ihr Preis vom DVF-Median vergleichbarer Verkäufe liegt.
Über dem sourced Median. Rechnerische Referenz zum Median: €358,491. Aufzuholen: €21,509.
Sie zahlen
€380,000
Zum DVF-Median
€358,491
Gap
+6%
Stichproben-Konfidenz
Hoch (n ≥ 20) · n=22
Bruttorendite lügt: drei Betriebsszenarien
Optimistisch ignoriert Leerstand. Basis nutzt INSEE-Leerstand wenn vorhanden. Pessimistisch: Miete −10 %, Nebenkosten +20 %, mehr Leerstand, +1 Pp. Zins bei Finanzierung.
INSEE-Leerstand in Monate umgerechnet: 0.8 Mon./Jahr
| Optimistisch | Basis | Pessimistisch | |
|---|---|---|---|
| Nettorendite | 5.3% | 5.3% | 4.6% |
| Netto-netto | -0.3% | -0.7% | -2.8% |
| Monatlicher Cashflow (gehebelt) | -€109 | -€109 | -€491 |
| Nach 30 % illustrativer Steuer (30%) | €1,169 | €1,086 | €745 |
| Angesetzter Leerstand | 0.0 Mon./Jahr | 0.8 Mon./Jahr | 2.8 Mon./Jahr |
Die 30 %-Zeile ist ein gekennzeichneter Abschlag auf den ungehebelten Netto nach Leerstand. Keine Steuerberatung.
Hält der Deal ein schlechtes Jahr?
Vier benannte Schocks, dann alle zusammen: Miete −10 %, Zins +2 Pp., +6 Monate Leerstand, Capex +15 % auf den Preis.
- Miete −10 %Gehebelter Cashflow: -€294Bricht (Cashflow < 0)
- Zins +2 Pp.Gehebelter Cashflow: -€438Bricht (Cashflow < 0)
- Leerstand +6 MonateGehebelter Cashflow: -€109Bricht (Cashflow < 0)
- Capex +15 % auf den PreisGehebelter Cashflow: -€376Bricht (Cashflow < 0)
- Alle Schocks zusammenGehebelter Cashflow: -€940Bricht (Cashflow < 0)
Der kombinierte Schock macht den gehebelten Cashflow negativ. Nachverhandeln oder absagen.
Nur zu Informationszwecken. Keine Finanz-, Steuer- oder Anlageberatung. Renditen werden aus Ihren Eingaben berechnet. Offizielle DVF-Vergleichswerte, wenn verfügbar; sonst nur Ihre Angaben. Prüfen Sie immer mit zugelassenen Fachleuten.