Entscheidungspaket
Bordeaux: Chartrons
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Asking €520,000 (~€4,727/m² for 110 m²). Input-based gross yield 5.1%; monthly cashflow thin (+€85).
Bankpaket
Was ein Kreditgeber in 20 Sekunden scannt. Keine Kreditmeinung.
Monatlicher Cashflow
-€307
Ask
€520,000
Gequellter Median
€509,804
Gap
+2.0%
Finanzierung
Finanzierung 70%
Kombinierter Stress
Stress: bricht
Bruttorendite
5.1%
Price-to-rent
19.7x
Nettorendite
4.3%
Gehebelter Cashflow
-€307
Angebotstext
Vier Zeilen an den Makler. Nur gequellter DVF-Gap. Keine Bindung.
Interesse an Bordeaux: Chartrons zu €520,000
Guten Tag, ich habe Bordeaux: Chartrons zu €520,000 geprüft.
Der Ask liegt am oder unter dem Median (€509,804, n=14). Ich würde €520,000 vorbehaltlich Besichtigung halten.
Bitte Unterlagen und einen Besichtigungstermin bestätigen.
Ich kann das einseitige Entscheidungspaket senden. Das ist keine Bindung.
Ihr Preis gegen den Marktmedian
Der Höhenunterschied ist die Marke: wie weit Ihr Preis vom DVF-Median vergleichbarer Verkäufe liegt.
Nahe am sourced Median. DVF-Preis wirkt fair; den Cashflow stressen.
Sie zahlen
€520,000
Zum DVF-Median
€509,804
Gap
+2%
Stichproben-Konfidenz
Mittel (n 8 bis 19) · n=14
Bruttorendite lügt: drei Betriebsszenarien
Optimistisch ignoriert Leerstand. Basis nutzt INSEE-Leerstand wenn vorhanden. Pessimistisch: Miete −10 %, Nebenkosten +20 %, mehr Leerstand, +1 Pp. Zins bei Finanzierung.
INSEE-Leerstand in Monate umgerechnet: 0.8 Mon./Jahr
| Optimistisch | Basis | Pessimistisch | |
|---|---|---|---|
| Nettorendite | 4.3% | 4.3% | 3.7% |
| Netto-netto | -0.7% | -1.1% | -2.9% |
| Monatlicher Cashflow (gehebelt) | -€307 | -€307 | -€786 |
| Nach 30 % illustrativer Steuer (30%) | €1,316 | €1,208 | €789 |
| Angesetzter Leerstand | 0.0 Mon./Jahr | 0.8 Mon./Jahr | 2.8 Mon./Jahr |
Die 30 %-Zeile ist ein gekennzeichneter Abschlag auf den ungehebelten Netto nach Leerstand. Keine Steuerberatung.
Hält der Deal ein schlechtes Jahr?
Vier benannte Schocks, dann alle zusammen: Miete −10 %, Zins +2 Pp., +6 Monate Leerstand, Capex +15 % auf den Preis.
- Miete −10 %Gehebelter Cashflow: -€527Bricht (Cashflow < 0)
- Zins +2 Pp.Gehebelter Cashflow: -€707Bricht (Cashflow < 0)
- Leerstand +6 MonateGehebelter Cashflow: -€307Bricht (Cashflow < 0)
- Capex +15 % auf den PreisGehebelter Cashflow: -€635Bricht (Cashflow < 0)
- Alle Schocks zusammenGehebelter Cashflow: -€1,315Bricht (Cashflow < 0)
Der kombinierte Schock macht den gehebelten Cashflow negativ. Nachverhandeln oder absagen.
Nur zu Informationszwecken. Keine Finanz-, Steuer- oder Anlageberatung. Renditen werden aus Ihren Eingaben berechnet. Offizielle DVF-Vergleichswerte, wenn verfügbar; sonst nur Ihre Angaben. Prüfen Sie immer mit zugelassenen Fachleuten.