Dossier de décision
Paris 11e, France
Partagez le dossier banque et le langage d’offre, pas la note entière.
Asking EUR 485,000 (about EUR 10,104/m² for 48 m²).
Dossier banque
Ce qu’un prêteur peut lire en 20 secondes. Pas un avis de crédit.
Cash-flow mensuel
-€420
Demande
€485,000
Médiane sourcée
€455,827
Écart
+6.4%
Financement
Crédit 80 %
Stress combiné
Stress : casse
Rendement brut
5.2%
Price-to-rent
19.2x
Rendement net
4.6%
Cashflow avec crédit
-€420
Langage d’offre
Quatre lignes à envoyer à l’agent. Écart DVF sourcé uniquement. Pas un engagement.
Offre sur Paris 11e, France : €455,827 vs demande €485,000
Bonjour, j’ai étudié Paris 11e, France affiché à €485,000.
La médiane DVF sourcée pour des ventes comparables est d’environ €455,827 (écart +6.4 %, n=31).
Je peux offrir €455,827, sous réserve de visite et de documents. Soit environ €29,173 sous la demande.
Je peux envoyer le dossier de décision une page. Ceci n’est pas un engagement.
Votre prix face à la médiane du marché
L’écart de hauteur, c’est la marque : de combien votre prix s’écarte de la médiane DVF sur des ventes comparables.
Au-dessus de la médiane sourcée. Référence calculée à la médiane : €455,827. Écart à reprendre : €29,173.
Vous payez
€485,000
À la médiane DVF
€455,827
Écart
+6.4%
Confiance de l’échantillon
Élevée (n ≥ 20) · n=31
Le brut ment : trois cas d’exploitation
L’optimiste ignore la vacance. La base reprend la vacance INSEE si elle existe. Le pessimiste : loyer −10 %, charges +20 %, plus de vacance, et +1 pt de taux si crédit.
Vacance INSEE convertie en mois: 1.0 mois/an
| Optimiste | Base | Pessimiste | |
|---|---|---|---|
| Rendement net | 4.6% | 4.6% | 3.9% |
| Net-net | -1.0% | -1.5% | -3.3% |
| Cashflow mensuel (avec crédit) | -€420 | -€420 | -€886 |
| Après impôt illustratif 30 % (30%) | €1,295 | €1,176 | €785 |
| Vacance retenue | 0.0 mois/an | 1.0 mois/an | 3.0 mois/an |
La ligne 30 % est une décote affichée sur le net hors crédit après vacance. Ce n’est pas un calcul IR/LMNP.
Le dossier tient-il une mauvaise année ?
Quatre chocs nommés, puis tous ensemble : loyer −10 %, taux +2 pts, +6 mois de vacance, travaux +15 % sur le prix.
- Loyer −10 %Cashflow avec crédit: -€630Casse (cashflow < 0)
- Taux +2 ptsCashflow avec crédit: -€841Casse (cashflow < 0)
- Vacance +6 moisCashflow avec crédit: -€420Casse (cashflow < 0)
- Travaux +15 % sur le prixCashflow avec crédit: -€761Casse (cashflow < 0)
- Tous les chocs ensembleCashflow avec crédit: -€1,455Casse (cashflow < 0)
Le choc combiné rend le cashflow avec crédit négatif. Revoir le prix ou passer.
Pour information uniquement. Ce n'est pas un conseil financier, fiscal ou d'investissement. Les rendements sont calculés à partir de vos saisies. Les comparables DVF officiels sont utilisés quand disponibles; sinon les chiffres reposent uniquement sur vos données. Vérifiez toujours avec des professionnels agréés.